房地产开发工程管理分析探究.doc

房地产开发工程管理分析探究【摘 要】本文主要从目标和内容、规划管理、设计管理、施工管理等方面简要阐述了如何进行房地产开发的工程管理。以达到房地产开发企业的建筑项目以最小的成本获得最高质量的目标。本文是个人的一些见解，可供同行参考借鉴。 【关键词】房地产开发；工程管理 前言 随着社会的发展，人们生活水平的不断提高，科学技术的日新月异，都将对房地产开发的工程管理提出更高要求。因此，作为房地产开发的工程管理者，必须不断地总结经验，学习国外项目开发管理先进模式、适应工程管理方式与国际接轨，提高业务水平和管理索质，以努力创造出更多的、更好地满足社会需求的工程精品。在房地产项目的开发中，工程环节，包括开发项目的规划、设计、施工，是决定房地产开发成败的最重要环节之一。 1 房地产开发工程管理的目标和内容分析研究 1.1 目标： 房地产开发实际上是个价值再创造的过程，是个综合性的寻求资产增值的行为。所以，通过工程管理，它应使所建的项目实现下述目标：一是，建筑上有良好的使用功能，并且外形美观新颖，小区建设合理、环境宜人，能充分满足购房者的要求；二是，在结构上安全可靠，能符合国家有关技术标准的规定；三是，在经济上能达到物美价廉”，在保证工程质量的前提下最大限度地降低工程造价合理缩短建设工期；四是，在施工中能安全生产，不发生重大安全事故。 1.2 内容： 房地产开发工程管理的内容涵盖而较为广泛。它不同于工程监理或施工企业自身的纯技术性的工程管理。在业务上，它包含了规划管理、设计管理、施工管理等内容。涉及的单位有设计、工程监理、施工、质量监督等单位。关系到的政府及相关部门有土地、规划、建设、消防、人防、园林、环保等部门。 2 房地产开发的规划管理分析研究 规划管理是房地产开发工程管理的第一阶段。主要内容包括： 2.1 根据营销策划部门所做的市场调查，论证项目所在地理位置的合理定位规划出建筑户刑规模需求等级及相应需求量。 2.2 积极与规划部门沟通，运用他们对地域规划的丰富知识和对相关政策的了解，依据有关规定，确定出能使项目开发实现最佳效益的总平规划指标。 2.3 以《中华人民共和国招标投标法》和《建设工程质量管理条例》等国家有关法律法规为依据，进行方案设计竟标。要注重对建筑立面的美观度、平面布局的合理性户型配置的均好性等做出客观公正的评价，谨慎抉择。 3 房地产开发的设计管理分析研究 房地产开发设计管理宜做好下述几个方而的工作： 3.1 注重对设计单位的选择，切忌因过分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏设计实力的设计单位。定要以《中华人民共和国招标投标法》和《建设工程质量管理条例》国家有关法律法规为依据，择优选择设计单位承担设计任务，以保证设计成果“安全适用、经济合理、技术先进、方便施工”。 3.2 对设计单位设计任务完成的时间，一方面应要求其以较高的工作效率进行设计，在尽可能短的时间内提供设计成果。因为对于房地产开发而言，“时间就是金钱”。但另一方面又应坚决避免把设计任务安排得过于紧急，以保证设计质量。 3.3 保持与设计人员的工作性沟通，随时掌握设计的进度，及时解决设计中出现的，需由房地产开发企业确定的相关事宜。同时要把对于项目的设计要求、希望达到的目标等，与主要设计人员进行沟通、探讨。要努力将工程管理人员的现场实践经验和市场理念，与设计人员相对较为理论的设计经验和理念有机地结合起来。 3.4 要督促设计单位严格执行国家有关强制性技术标准，注重提高工程的科技含量，并按要求进行施工图审查。房地产开发企业要以身作则，不要自行变更已审查批准的施工图设计文件，以杜绝工程隐患。确实需要改进图纸时，必须按照有关规定程序办理手续。 4 房地产开发的施工管理分析研究 4.1 施工合同管理 房地产开发企业与施工企业签订的施工合同，是房地产开发企业对所开发项目进行施工管理的法律依据。该合同条款的制订是施工管理的第一步，也是首要任务。在国家规定的标准条款之外需要认真考虑周全的约定条款有：施工企业人员配置的约定；工程质量奖惩约定；工期约定；工程材料供应方式及验收程序的约定；工程款支付方式的约定；文明施工与施工安全保障措施的约定。 4.2 施工准备 首先办妥《建设工程规划许可证》和建筑《施工许可证》。接着，房地产开发企业必须认真组织开好开工前的个非常重要的技术性会议一一设计图纸交底和会审会议。要让设计人员在会上做好设计交底工作，尽量让与会的各单位代表对设计图纸多提出问题和建议，预先探讨解决出现问题的办法，以使工程的施工能较顺利地步入正轨。 4.3 施工质量控制： 施工质量控制是施工管理工作的重点。具体应做好下述几项主要