房地产开发成本管理问题探析及分析.doc

房地产开发成本管理问题探析及分析【摘要】结合实际项目，提出了房地产企业在进行企业成本管理工作中出现的问题与漏洞，并提出了相应的改进措施，进而提高企业的成本控制能力。 【关键词】房地产企业；成本管理问题与漏洞；改进措施 1 引言 随着建筑市场竞争的日趋激烈，房地产企业的利润空间越来越小，对工程项目的成本管理就变得越来越重要。由于工程项目的成本管理贯穿于项目的各个环节和各个方面，因此，项目成本管理就成为实现企业经济效益最大化的关键保证因素，是当前项目管理的核心内容之一。但是，目前房地产企业在其项目成本管理中存在这很多不足，导致企业成本浪费严重，直接影响到了企业的生存和发展。因此，如何加强项目成本管理，是所有房地产企业都必须重视的问题。只有增强成本意识，完善组织结构，重视基础工作，对成本实行全过程的监控并注重质量成本的管理，才能够有效控制项目成本，为企业创造更大的经济收益。 2 房地产开发企业成本管理中存在问题 房地产开发项目成本管理中存在问题的原因是多方面的，主要有以下几个方面： 2.1 开发成本管理的思维滞后性，长期以来重规模、轻效益，重数量、轻质量，重过程、轻决策的观念和做法，在经营中比较重视开发规模的大小，以规模作为衡量一个开发企业实力和企业领导者政绩的主要指标，却忽视其中能产生效益的规模；一些企业成本仅仅是满足会计报表需要的数字游戏。这就造成了开发成本管理的思维滞后性。某房地产开发项目台园项目共计6500亩，项目按每期1000亩建筑面积约30万平方滚动开发，开发思路模仿其他房产开发项目，创新不足。 2.2 成本管理的过程缺乏科学性，一些房地产开发企业的成本往往缺乏经营管理的内涵，忽视了为管理决策服务的目的。一般开发项目的成本核算只有在项目结算时才进行，这样做在财务上具有一定的合理性，但对于动态的开发过程而言，则掩盖了企业经营管理中的问题。特别是对于长期大规模滚动开发的企业，难以反映出开发项目的真实成本。台园项目二期为集团下属某建筑公司施工，部分完工苑区至今施工单位仍未结算，该项目成本核算无法进行，只能由该建筑公司财务部门按支出的建筑工程款费用预估一个结算价，存在成本管理漏洞。 2.3 成本管理体系缺乏全面性，一些开发企业仅仅把开发项目的成本管理当成是单项成本的控制工作，如土地成本、规划设计费、配套设施费等的控制，在管理上通常的作法是每审核拨付一笔款项时简单地砍上一刀。这样做的结果是，在某一方面，成本看似控制住了，但是，项目在选址、规划、设计、定位包装过程当中已经存在的问题，却在施工和销售过程中不断地暴露出来。开发成本变成了开口成本，成本管理变成了单纯的成本控制，企业被迫不断地去堵塞成本漏洞，而没有设法去防止漏洞的产生。 2.4 成本管理制度缺乏监督性和激励性，房地产开发由于周期较长、涉及成本范围较广，在成本管理制度执行过程中，各方讨价还价、暗箱操纵的余地较大，使成本管理制度变成了一纸空文。不少企业现行成本管理制度的突出问题是缺乏监督性和让参与者自觉自愿完善成本管理的激励性。 3 房地产开发企业在成本管理方面存在的漏洞 3.1 不合理的工程开发计划和设计人员成本控制意识差 为迎合市场销售的态势，不少房地产开发企业或是随意压缩合理工期，或是不顾材料市场价格的起伏，或是无视工程施工总计划安排而盲目作出决定，从而造成了工程成本的大幅度增加。设计图纸质量不高，设计变更难以控制，房地产开发项目的一部分设计人员只重视产品的用材、做法和效果，而很少关心成本的多少。从设计本身的角度考虑，这是无可厚非的，但是作为一个以赢利为目的的房地产开发企业，在设计阶段就应该综合考虑到工程的效果和造价问题，但这一点往往被疏忽。台园项目工期管理根据公司宏观计划表和工程任务书进行管理，板房开放工期基本控制在4个月，别墅工期为10个月，多层洋房工期为12个月，由于标段分配大，对于一些施工单位进行组织施工时，由于周转材太大，工期非常紧张，几个外包单位都中途退场。另外，由于图纸设计为集团下属某设计院设计，套图复制图较多，变更量很大，成本控制意思差。 3.2 签订的工程合同有漏洞和工程签证审核不严 利用合同中的漏洞钻空子、找借口提出索赔，这是个别承包商的惯用手法。个别合约管理人员对工程签证的缘由、签证范围、核价依据等均未作仔细审核、听之任之。台园项目外包合同较为笼统，没有根据项目实际状况编制专用条款，而是根据合同标准文本进行签订，现场很多问题特别是由于变更太多等原因导致了大量签证。 3.3 成本核算体制、成本管理的方法落后 房地产企业管理不到位，工程干完后成本才被反映出来。这种成本管理方法不能及时收集、传递、处理、储存生产经营过程中出现的大量数据信息，对成本信息做到正确的选