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浅议新《物权法》对物业车库权属立法规定【摘要】新《物权法》的诞生，对于中国广大的业主或者物业管理公司来说具有重要意义，在涉及私有财产的保护上，关于小区公共物业的归属成为立法中最大的争议。其中争议最大的就是新《物权法》中对于小区车库权属的规定。本文对车库权属以及新《物权法》中关于小区车库权属的规定进行分析和评论，对小区车库的问题给与高度的关注。 【关键词】物权法；车库权属；业主共有 【中图分类号】：D923.2 【文献标识码】：B 【文章编号】：1673-4041(2007)10-0053-03 新《物权法》的通过，中国的广大业主和购房者来说，意义重大。在通过的新《物权法》中，对于物业管理公司以及小区业主委员会的地位都做了第一次的全面规定，所以也有人称 这是一部与物业管理企业息息相关的法律。在这部法律中，针对物业管理行业相关领域的规定中，涉及到业主委员会和业主大会得法律地位问题，建筑物的区分所有权以及建筑区划内道路以及相关场地、场地、场所的权利归属以及确定原则。其中最为突出的内容之一就是关于小区车库的法律规定。而我国的现实是，开发商在开发住宅小区的时候，对于建成的车库为了获利就将居民小区的车库进行销售或出租，而业主们却认为，车库是配套设施应属全体小区业主共有，正基于此，业主与开发商在这一问题上矛盾重重。 1小区车库的权属 所谓权属，通俗的说也就是物归谁所有，由谁享有所有权。要弄清物的权属，应从该物产生权利的源头去探究。依据物权原理，物权包括自物权和他物权。自物权即为所有权，也即自然人对于物的占有、使用、收益、处分的权能。谁拥有所有权，该物就归谁所有。所以，我们就可以从车库的所有权归属上来分析谁是车库的真正所有人。现实中，车库一般有两种形式：一种是专门性的社会停车库，专门建造一栋建筑物，并将整个建筑物全部用作停车库；另一种是与住房合为一体的车库。专门性的车库以单个停车泊位为单位，出售或出租，其法律关系与普通的房地产有关的法律关系基本相同。而与住房合为一体的车库其性质却完全不同，此种车库的大量出现产生了一系列新的问题。该种车库多出现在居民住宅小区，且多以地下车库的形态出现。本文仅限于讨论此种居民小区的车库权属问题。 现实中的车库权属纠纷多为因开发商对车库二次处分或者没有处分而产生，具体而言： 无权处分型：虽然车库具有法律意义上的土地使用权的情形，但是，开发商在出售房屋时，却将车库面积计入了公摊面积，也就是说，车库已被开发商出售给全体业主了。这种情况下，开发商不得再对此地下车库进行销售和出租，应该将所有权交还全体业主，已出售、出租获得的利益应该归还全体业主。若此时开发商又将车库（位）拿出来单独出卖给业主，则业主为得到车库（位）将需支付双倍的对价。有的开发商似乎意识到，车库已出售给全体业主了，再以出售车库为名有所不妥，他们变个名称叫做“车库使用费”。孰不知，既然车库属于全体业主所有，车库的使用权当然归全体业主，开发商绝没有拿着别人的东西收取使用费之理。 限制处分型：如果地下车库的建设成本的确未摊入房屋的销售价格之中，并且确未占小区各业主所分摊土地使用之利益，那么地下车库应该为开发商所有。但是并不是地下车库所有权人想怎么处置就怎么处置，作为小区的地下车库有其功能及性质的特殊性，我们认为全体业主依然享有地下车库的使用权。开发商不得对地下车库进行恶意空闲，不得以地下车库的选择性出租、出售来要胁为难小区的全体业主或任何业主。并且关于地下车库的出租、出售定价等等小区全体业主具有听证权。 2新《物权法》在小区车库规定上存在的问题 通过上述论述，小区的车库有可能属于开发商所有，也有可能属于全体业主共有，而新《物权法》对此并没有明文规定，只是规定了： “建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 ”“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。” “占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ”法律的规定是对车库的使用作出了规定，并没有涉及到车库权属的归属问题。 从这条规定中可以看出，困扰小区停车的问题似乎得到了解决，因为小区中的车位要“首先满足业主的需要”，但是在现实中，由于开发商与业主的信息不对称以及开发商的强势，许多问题也随之而来。 2.1规定并没有杜绝小区车位不能让小区以外的人购买。规定并没有明确规定小区车位的销售或者租售对象，仅仅使用了“首先满足”这样的字眼，在社区早期阶段，入住率比较少的情况下，如果满足了当时业主的停车需要，是不是就是说剩下的就可以买给小区以外的人了？如果没有这一条的说明，业主的权利形同虚设，这种优先权就没有任何意义。 2.2在关于人防工程类型的车库如何