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浅论房地产及城市价值关系【摘要】本文从城市价值与房地产价值的关系出发，综合统一分析两者相互关系，对维持房地产市场健康可持续发展提出了一些看法和建议。 【关键词】房地产市场；城市价值；可持续发展 房地产业迅速发展对经济建设的促进作用功不可没。随着房价过快增长，泡沫的趋势已然显现。因此，仔细研究房地产价值与城市价值的关系，保持房地产市场的健康有序、可持续发展对社会经济的积极促进作用，同时又要遏制房地产价格过快增长以避免给社会带来的负面影响是目前需要仔细研究的一个课题。 1 我国房地产市场的状况 目前为止，我国房地产市场依然投资劲头强劲，商品房价格逐年增长，以致房价的快速上涨已经成为全社会普遍关注的话题。纵观我国房地产市场在经过多年的稳步发展和上涨行情以后，当前房价已经成为刚性需求者不堪重负、苦不堪言的事实。近几年来，随着政府部门不断出台的各种措施方案的逐步实施已经开始让过热的预期房价一步一步冷静下来，当市场进入调整期以后，不仅是开发商同时包括游资热钱和炒房客为了避免自身的经济损失已经开始逐步降价抛售手头存房，与此同时，购房户对市场的观望情绪继续延续，市场成交量不断萎缩，相当数量与房地产相关的房产中介机构逐步消减规模或改行。城市竞争力的决定性因素就是其内在的城市价值，理清两者的关系对于我们指导房地产活动的进行，遵从市场规律以适应规划统筹有着深刻的意义。 2 房地产价值与城市价值的概念和关系 房地产价值附从于城市价值的确立和提高，并且仰仗城市的各个组成要素的支持和促进。城市价值是根据一个城市的不同自然、社会环境和区位优势采用科学方式来聚集、利用、优化配置所有资源，为辖区内居民逐步创造更多的文化价值和经济价值的显形或隐形能力。同时城市的总体资源也是房地产发展的基础。因此一个城市的经济状况不仅是城市价值的内在因素也是房地产价值的内在因素。对城市价值和房地产价值都存在影响力的另一个元素就是城市文化。城市文化中的部分价值成分也会在房地产中无形进行价值转移，人们对城市文化组成部分的追求，如人文社会、自然景观、历史积淀等等方面的追求也会不断带动房地产的发展。 城市价值对房地产价值具有决定性的影响力，城市环境的改善和经济实力的提升以及城市公共服务水平的提升会不断增加城市的内在价值，房地产作为城市价值的重要组成部分，应该顺应市场规律和价值规律，用可持续发展思路合理指导，优化资源组合，使房地产产品的使用功能及内涵价值与城市统筹发展并相融合，以使其能够提升整体城市形象和共同增加价值量。 3 房地产价格的构成要素及泡沫产生原因 房地产价格包括有：土地价格、建安费用、管理费用、资金时间价值、销售费用、配套附属费用、利润和税费等几个部分组成。其中成交土地价格也就是在招拍挂交易过程中产生的价格占很大比例，我国的土地交易价格的主动权并没有掌握在政府手中，是由竞买者即开发商决定的。利润取决于开发商的要求和预期，一般来说越是大型的开发公司越是大宗的土地交易开发商预期的利润越高。土地和房屋的高价格要是与其实际使用价值相差较大时，会产生表面繁荣的一种假象，也就是我们平常所说的泡沫经济。泡沫经济造成的巨大波动幅度会造成众多的投资者巨大经济损失，同时对社会的稳定以及国家经济产生很大负面效应。究其产生原因概述为：房地产作为商品具有其特殊性，土地资源总体供给决定了土地的稀缺性，心里预期的土地利用收益贴现值与现实市场价值总会存在或多或少偏差决定了其具有虚构性，房地产市场不是完全自由竞争市场而是不充分市场，银行和金融系统的锦上添花做法对泡沫产生在无形中埋下了隐患，政府部门的不正之风具有推波助澜作用。房地产的过热会促成泡沫的产生，影响开发商和消费者的心里预期值，虚假供需现象造成的过度供给形成新的资源积压，有可能产生大量银行不良资产以致导致金融风险，给整个国民经济造成巨大而长远的负面影响，国外现成实例已经证实了其具有的可能性和沉痛的后果，因此我们应采取切实可行和行之有效的措施以避免重蹈后辄。 4 让房地产市场健康平稳和可持续发展的建议 我国特有的传统文化决定了人们对居住场所的思维意识，无论地域差别和经济收入差别，居住房屋的所有权属于自己时才名其为是家，美国经济远比我国发达但是美国拥有房屋所有权居民才达到六成多，但是我国却有近九成居民拥有房屋所有权，对于发展中国家来说要实现居者有其屋还有一段路要走，目前需要解决的问题是住着有其居，这需要政府正面引导和倡引，应该通过媒体等多方面形式长期正面宣传，特别是对于年轻人这部分消费群体在买不起商品房和难以承受租房租金时候是可以通过公租房进行过渡。当前阶段公租房资源过少时政府按照商品房和公租房共存制度走两条腿的路子是目前必然的选择。加快公租房进程和推进经济适用房的建设以达到遏制商品房价格过