物业管理从业责任保证金制度利及弊.docVIP

物业管理从业责任保证金制度利及弊建立物业管理扶业保证金制度的出发点在于遏制物业服务企业的违约，保障业主的合法权益，应当说其初衷是好的。但通过强制提取企业的部分资金做担保来实现，从长远来看是有害的。 当前，物业服务市场尚不成熟，物业服务存在着许多不规范的地方，监督制约机制不完善的情况下屡有物业公司违规违约：收取物业费后不按约提供服务或者根本不服务，擅自撤管使小区陷入服务真空，侵占业主公共收益等现象屡见不鲜。正是由于存在着这些问题，有人主张建立物业管理从业责任保证金制度，即物业服务企业在接管新项目时须向主管部门缴纳一定费用作为其履约守法的保证金，并按照一定条件予以扣减或返还。2009年1月1日起施行的《吉林市物业管理条例》率先规定了建立物业服务保证金制度。在其他地方，实践中也有业主、业委会要求物业服务企业提供服务时先交纳一定数量的保证金。如何认识物业管理从业责任保证金，可谓仁者见仁智者见智。本文将对物业管理从业责任保证金制度进行利弊分析，并得出初步结论。 保证金制度的“利” 1、有利于保障业主的合法权益。 设立物业管理从业保证金能够督促物业服务企业按照合同的约定及法律的规定提供服务。保证金既起到了预防企业违法违约的作用，又起到了企业实际违法违约后的补救作用。当企业按照法律和合同提供物业服务时，业主的合法权益就有了保障，对于业主而言，物业管理从业保证金等于一件“护身符”。 2、有利于物业服务企业强化责任意识，提高服务水平。 如果说物业管理从业保证金对业主是“护身符”，那么，对物业服务企业无异于“紧箍咒”。相对于不提供任何财力担保，提供了从业责任保证金制度后的物业服务企业，必定会增强责任意识，诚信守法，按法律和约定提供服务。在这个过程中，企业会逐渐变被动为主动，通过提高服务水平赢得业主信赖，并最终提高企业效益。 3、有利于物业服务市场的规范化运作。 建立物业管理从业保证金制度，能够在一定程度上强迫物业服务企业规范地履行物业服务合同约定的义务，也促使业主加强对物业服务企业的监督。在保证金和业主监督两股外力的作用下，物业服务企业不断改进服务质量将是其必然的选择。否则，就要面临保证金被罚没的风险。设立从业保证金实际上还起到了限制小企业进入市场的作用，加剧企业间的竞争，有利于实力强信誉良好的企业提高市场占有率，从而有利于物业服务市场整体的规范化运作。 保证金制度的“弊” 物业管理从业保证金在存在积极意义的同时，也存在着一些明显弊端。主要表现在： 1、配套制度不完善，可能引发更多矛盾纠纷。 物业管理从业责任保证金制度属于一个全新的尝试，以目前正式出台的《吉林市物业管理条例》为例，关于物业服务保证金制度的规定比较原则，有些也有待商榷。比如，主管部门扣减保证金的合理『生问题，保证金扣减的标准如何确定的问题。物业服务企业“未按合同约定的标准提供服务”，那么，谁来判断企业提供的服务是否符合合同约定的标准呢?是业主、物业企业、主管部门还是第三方?而且，增设从业责任保证金制度后，围绕保证金的缴纳、扣罚等问题可能在业主、物业服务企业及主管部门之间引发一系列新矛盾纠纷，使得物业服务矛盾纠纷复杂化。主管部门还有出现廉政问题的风险。 2、阻碍物业服务市场的正常培育。 设立物业管理从业保证金，实际上是为企业进入市场又设置了一道门槛。实力小的企业将难以生存，逐渐被淘汰，客观上容易造成垄断。物业管理从业保证金制度对于大企业也并非完全有利。拿出数目不小的资金作为保证金，势必提高了企业运行成本，限制了企业的长足发展。其实，缴纳保证金后，这部分资金变得无效率，社会成本也提高了。 3、保证金制度并非解决问题的最佳途径。 建立物业管理从业保证金制度的出发点在于遏制物业服务企业的违约，保障业主的合法权益，应当说其初衷是好的。但通过强制提取企业的部分资金做担保来实现，从长远来看是有害的。应该通过行业自律、监督检查、行政执法、企业信用档案建设等途径来提高物业服务水平，引导企业树立责任意识和品牌意识。 综合以上分析，笔者以为，从长远来看，建立物业管理从业保证金制度弊大于利。业主及业主团体可以与物业服务企业通过协商约定由企业向业主交纳保证金，但物业管理从业保证金不宜作为一种法律明文规定的制度。 1