物流成投资新宠地产商转战工业地产.docVIP

物流成投资新宠地产商转战工业地产相对便宜的土地价格，日益增长的强劲需求，清晰可见的高回报率，都吸引着越来越多的投资商进入工业地产投资领域。在国家一系列宏观调控政策影响下，受宏观调控影响甚少的工业地产开始受到开发商的关注。 热投工业地产 最近，受宏观调控影响较小的工业地产越来越受到开发商的重视。日前，北京万通实业股份有限公司董事长冯仑表示万通实业已在工业地产领域展开投资，并将目标定为本土最大的工业地产开发商。 2006年，国土资源部有关规定即《国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》(国土资发[2007] 78号，下称“78号文”)要求，2007年6月30日之后，全国所有工业用地必须采用招拍挂方式出让，各地“零地价”、“负地价”招商将就此终结。工业用地的出让底价和成交价格不得低于所在地土地等级别相对应的最低价标准。工业用地价格因此大幅增长。但是，随着中国经济的发展，市场对工业用地的需求依然旺盛，这给土地价格上升提供了空间。而作为地上建筑物的工业物业包括厂房，办公用房，仓储设施等，随着土地价格的上升，成本也将随之增加，租金将随之上升。 安邦集团房地产分析师苏晶说：“随着工业地产招拍挂的实行，将工业地产用作它用的现象已经越来越少了，国家对于这方面的监管也越来越严格。虽然工业地产招拍挂的实行使其出让价格增长较快，但是相比住宅用地，工业地产的价格还是相当便宜，而且受宏观调控影响有限，可以说是一个避风港。因此，很多企业也愿意投入其中。” 据世邦魏理仕报告预测，随着中央政府进一步抑制地方政府为吸引投资低价出让工业用地的行为而出台的一系列宏观调控政策的施行，工业土地价格在2006年和2007年间经历了接近年度30%的大幅增长，反应出工业用地的稀缺性以及市场对工业地产的强劲需求。尽管这一地价的飞速上扬在未来短期内将有所放缓，魏理仕预计在未来四年内上海的工业地价仍将会达到接近55%的增幅。 同样，受投资者及用户强劲需求的支撑，工业物业的平均租金预计在2008年至2010年期间达到约43%的增幅。此外，由于工业地价的增速快过物业租金，魏理仕预测在未来短期内上海工业物业的投资回报将有所收紧。 下注物流产业 事实上，在历次的房地产升降周期中，有一类房地产价格一直只升不跌，这便是工业地产。究其原因，至少有：土地资源的稀缺性，决定了地产价值本身的稳定性；工业用地的需求不断增加，供需矛盾导致工业用地的价格不断攀升。 工业类土地上可建的建筑物包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。魏理仕预测，2008年，物流将成为工业地产的投资热点。 以北京为例，北京市政府批准建设三个物流基地，分布在城市的东北，东南和西南部。 位于东部的顺义天竺的空港物流基地，依托毗邻首都国际机场的优势而兴建，而位于通州马驹桥的通州物流基地则依靠比邻京津唐高速以及靠近天津港的优势而发展，而位于城市东南部的良乡物流基地的优势则是考虑铁路交通枢纽。 目前，北京物流市场正处于发展初级阶段，原有设施难以满足市场发展的需要。因此，随着新增需求结构的不断变化，市场对物流设施标准的要求也在不断提高，这给市场提供了发展空间，并吸引外资不断进入，专业的外资工业房地产投资商和发展商对北京物流市场的发展充满信心。 在已进入的外资中，除Prologis在天竺和马驹桥投资建设物流设施外，2007年3月，新加坡枫树集团（Maple Tree）在空港工业区的出口加工区出资7000万人民币，购得北京天竺空港工业区100亩土地，建设物流设施，目前该设施正在兴建中。据悉，市场中仍有国际知名工业地产发展商和投资商对北京物流市场有着浓厚兴趣，包括AMB、嘉民、Maple Tree等都在积极寻找投资机会。 在上海，2007年2月，上海复地集团宣布进军工业地产领域，与合作公司共同开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目，该项目占地面积约为347亩，总建筑面积为26．28万平方米。复地在合资公司中占50％的股权比例。 全球最大的物流地产开发商美国普洛斯公司已在上海、广州和苏州等地投资了12个物流园，投资金额超过2亿美元，仓储建成面积达40万平方米。日前，普洛斯再次宣布计划在未来3年投资最高25亿美元用于中国的工业地产。 可以预期，在国家鼓励现代物流业的背景下，还会出现更多的优质物流用途的工业地产。另一方面，物流需求平稳，不会导致租金增速过快。因此，物流地产将成为投资的热点。 1