调控加速洗牌 地产并购将成主流.docVIP

调控加速洗牌 地产并购将成主流今年房地产业洗牌加速的原因有二。一是宏观调控一直在促进房地产业集中度的提高。二是去年第四季度的市场态势显示今年房地产市场会有一个减速的过程 2007年的一系列宏观调控政策一直在促进房地产业集中度的提高。据万通董事局主席冯仑预测，这次调整大约需要3年的时间，未来全国大概应该有3000～5000家公司可以存活下来。 实力雄厚的大开发商将以并购的方式，在这一轮调整中获得壮大自己的机会。 整合加速 “今年房地产业洗牌加速的原因有二。一是宏观调控一直在促进房地产业集中度的提高。二是去年第四季度的市场态势显示今年房地产市场会有一个减速的过程。目前，部分城市的房市已出现明显的调整，销售速度明显放缓。在资金回笼明显变慢的情况下，中小开发商的资金链断裂的风险加大，这将会逼迫很多中小开发商卖项目、卖地，从而加快它们退出行业的速度。”上海易居房地产研究院高级研究员杨红旭分析。 2007年，国家先后出台了十四项宏观调控政策，尤其在下半年更是密集。这些政策涉及土地市场、供给市场、需求市场以及住房保障体系，它们对开发商、投资者的影响已经显现出来了。 如《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定》等规定掀起的新一轮土地风暴。今后开发商只有在交清全部土地出让价款之后才能拿到建设用地使用权证。一些开发商因无资金开发土地，其土地将会被收回。 日前，北京市国土资源局就宣布，因未按照合同约定的期限，付清全部地价款，北京森彦体育娱乐中心有限公司的森彦体育娱乐中心等3宗土地，被解除出让合同，收回国有土地使用权。 紧缩信贷的政策则有效地抑制了投资和投机。其效果在2007年第四季度的住宅市场已经有所体现。深圳、广州价量齐缩，北京、上海则是有价无市，房价上涨速度放缓，开发商资金回笼的速度放慢。加上明年紧缩的货币政策。可以预计随着房产新政的执行，一些实力欠缺的房地产商将会陷入困境，行业的整合会加速进行。 数据表明，美国最大开发商市场占有率为4.5%，美国前十强的市场占有率为27%。而中国房地产企业多达六万家，但行业集中度比较分散，十大房地产企业市场占有率仅为7.52%。 因此，正如万科董事长王石所说，目前房地产行业不是过于集中，而是过度分散。 据万通集团董事局主席冯仑预测，此轮行业洗牌后，未来全国大概应该有3000～5000家公司可以存活下来。他说，这次调整跟早几年有非常大的不同，相信这次大概需要3年的时间。调整结束之后，剩下的就是那些“不怕冬天的、身体好的，大雪天敢在外边跑步的，有干劲的”企业带动行业发展，这是一个好事情。 做大做强 相对于不是缺钱就是缺地，又融资无门的中小开发商来说，资质优良、实力雄厚的大开发商则会迎来又一次加速壮大的机会。 数据显示在2003年到2007年之间宏观调控力度逐渐加大的同时，万科的总资产增长了5倍。正是近两年以收购兼并为特征的外延式扩张为万科带来了资产的快速增长，它陆续收购的企业和项目包括北京朝阳开发、上海恒大地产、浙江杭州富春东方等。其中上海恒大集团更是表示未来两年内将把旗下恒大房产股份悉数转让给万科。 杨红旭说：“行业整合的方式有两种，第一就是并购，包括股权或是项目的并购。这就是通常所说的大鱼吃小鱼。第二就是公司自动退出。由于资金不足，有些开发商无法再拿地，就会慢慢萎缩。” 目前，通过战略性并购与重组，在短期内迅速提高企业的资产规模和质量，提高企业的核心竞争力和抗风险能力，已经成为开发商做大做强的主要方式。 日前，冯仑就表示，最近房地产业并购特别多，今年多家公司拿到土地都来源于并购。这就是行业面对市场波动和宏观经济的变化做出调整。 近来，房地产企业间的股权收购、项目收购的消息频繁见诸报端。 仅2007年12月一个月的时间里，就有万通地产以3.93亿收购泰达股份手中的47%天津泰达城开公司股权。万通地产将因此新增土地15.98万平方米(折合权益土地面积),建筑面积42.3万平方米。上实发展以1.5亿元收购深圳置鼎所持有的中天兴业30%股权，为公司在整个天津地区的战略布局打下良好基础。上海陆家嘴则以该项目用地约2万平方米作价24亿元入股上海中心大厦项目45％的股权。陆家嘴因此尝试从单纯的土地批租逐步过渡到自行开发、持有、经营型物业。招商地产以3.5亿元收购了上海丰扬房地产公司60％的股权，由此获得丰扬公司“海德花园”总占地面积38.53万平方米的住宅项目60％的权益。 可以看出，中、小房地产公司手中拥有位置比较好的土地成为了吸引大开发商的主要原因。大开发商，尤其是上市公司利用手中的资金，获得了中小开发商优质的项目和土地。数据显示，目前北京有近4000多家注册的房地产开发公司，但是手里有项目的公