第七章 资源税法与土地增值税法-税率——四级超率累进税率(需记忆).pdf

2015年注册会计师资格考试内部资料 税法 第七章　资源税法和土地增值税法 知识点：税率——四级超率累进税率（需记忆） ● 详细描述： 　　二、应税收入的确定 　　包括货币收入、实物收入、其他收入 　　三、扣除项目的确定 　　计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的 性质不同，可进行以下划分： 转让项目的性质 扣除项目 （一）对于新建房地产转让 1.取得土地使用权所支付的金 额 2.房地产开发成本 3.房地 产开发费用 4.与转让房地产有 关的税金 5.财政部规定的其他 扣除项目 （二）对于存量房地产转让 1.房屋及建筑物的评估价格 评 估价格＝重置成本价×成新度 折扣率 2.取得土地使用权所支 付的地价款和按国家统一规定 缴纳的有关费用 3.转让环节缴 纳的税金 　　（一）对于新建房地产转让，可扣除： 　　1.取得土地使用权所支付的金额，包括： 　　（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； 　　（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用 。 　　2.房地产开发成本： 　　是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项： 　　（1）土地征用及拆迁补偿费 　　（2）前期工程费 　　（3）建筑安装工程费 　　（4）基础设施费 　　（5）公共配套设施费 　　（6）开发间接费用等 　　【例题·计算题】（2012年节选）地处县城的某房地产开发公司 ，2012年3月对一处已竣工的房地产开发项目进行验收，可售建筑面积共计 25000平方米。该项目的开发和销售情况如下： 　　（1）该公司取得土地使用权应支付的土地出让金为8000万元，政 府减征了10%，该公司按规定缴纳了契税（税率5%）。 　　（2）该公司为该项目发生的开发成本为12000万元。 　　（3）该项目发生开发费用600万元，其中利息支出150万元，但不 能按转让房地产项目计算分摊。 　　（4）4月销售20000平方米的房屋，共计取得收入40000万元；另外 5000平方米的房屋出租给他人使用（产权未发生转移），月租金为45万元 ，租期为8个月。 　　要求： 　　（1）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金 额。 　　『正确答案』 [8000×5%＋8000×（1－10%）]×（1－5000÷25000）＝6080（万元） 　　（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发成本。 　　『正确答案』12000×（1－5000÷25000）＝9600（万元） 　　3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费 用。 　　关键取决于财务费用中的利息处理： 　　（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供 金融机构的贷款证明的： 　　房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产 开发成本）×5%以内 　　利息注意三点：①提供金融机构证明；②不能超过按商业银行同类 同期银行贷款利率计算的金额