智慧综合体投融资方式研究－附件.pdfVIP

智慧综合体投融资方式研究 文磊 （泛华建设集团城市发展研究院，中央财经大学经济学院，北京 100083） 摘要：城市综合体是是现代城市的一种常见多业态的建筑群落，而智慧产业 生态新城是国内城市运营研究的最新成果。本文以智慧产业生态新城中的城市综 合体为研究对象，结合现有的国内的常见融资方案，以TOT、PPP、BOT 的融资 方式进行组合，将私人资本、PE、商业银行和政策性银行都进行考虑，设计出城 市综合体融资的融资方案，并进行简单评述。 关键词：城市综合体 智慧产业 城市综合体融资 1、 城市综合体的概念 [1-2] 城市综合体（英文为HOPSCA）， 是酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园 （Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment） 等首个英文字母的缩写。也就是说，每个城市综合体至少组合了上述功能中的3 种，在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，以一种功能为主、多 种功能配套的多功能、高效率建筑群落，往往被称为“城中之城”。 2 城市综合体的分类 城市综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的 核心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商 贸区、城市副中心、CBD 和交通枢纽 1 智慧产业生态新城（）的城市综合体，是基于城市发展的一定特殊时期的 产物，是智能化的商业、生活、现代综合生态服务设施，属于新开发区的中心商 贸区。 智慧产业生态新城的城市综合体的业态组合，综合考虑了智慧产业生态新城 的特色和主要面临的市场，进行研究。 3 研究目标确定 为了研究方便，我们对于智慧产业生态新城的城市综合体进行简单的假设， 假设智慧产业生态新城的商业综合体面积为20 万平米，以智慧为核心的城市综 合体，可称为“智慧综合体”。 智慧综合体的特性 1 � 基于智慧技术 � 充满智慧元素 � 存在智慧生态 � 智慧城市有机组成部分 智慧综合体包含商业、住宅、写字楼的综合体。假设其中的商业、住宅、写 字楼的比例各占1/3，商业比例中，不同的业态也有着一定的比例。 业态选择 业态比例 主力店 30%~35% 次主力店 15%~20% 专业店、专卖店 30%~35% 餐饮、休闲、娱乐、文化等服务 20%~30% 配套专业店 以20 万平米为基础，则各个部分业态的比例为（单位：万平米） 写字楼 6.67 住宅 6.67 主力店 2.00 次主力店 1.33 专业店、专卖店 2.00 餐饮、休闲、娱乐、文化等服务 1.33 配套专业店 其中餐饮、休闲、娱乐、文化等服务配套包含：餐饮、影院、超市、书店等 提升人气但是对于综合体投资盈利性较小的商业店铺。 2 4 项目融资方案设计 1 1