房地产企业融资课件分解.ppt

反向抵押贷款保险 反向抵押贷款保险业务 在英法等国已相当成熟 因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，像是保险公司用分期付款的方式从投保人手中买房 在美国也被称为反向抵押贷款 * 中国反向抵押贷款保险设计 根据保监会的设计思路 反向抵押贷款定位于新型的“抵押房产、领取年金”的寿险服务 它将已经拥有房屋产权的投保人的房屋产权抵押 按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命（男性69岁，城乡差异不计）计算 将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按年或月将现金支付给投保人。 * 中国反向抵押贷款保险设计 它使得 投保人终生可以提前支用该房屋的销售款，而投保人一直享有居住权和出租权 直至投保人亡故，保险公司才将其抵押的房屋收回，进行销售或拍卖。 这种贷款适合: 即将退休或已经退休后的老人（男60岁、女55岁） * （三）其它房地产融资创新方式 房地产融资创新 * 一、与外国大型房地产企业合作 模式一： 联合参加房地产项目招、拍、挂程序 然后组建中外合作或合资房地产开发公司 模式二： 由国内公司首先参加房地产项目的招、拍、挂程序 然后把内资公司改组成中外合作或合资公司 模式三： 由国内公司完成招、拍、挂程序 在完成该项目的总投资25%后转让给外资房地产公司 在上述三种模式中，房地产融资可以以不同形式得以完成 * 二、房地产企业与大型商业机构合作 与大型商业机构合作 如： 沃尔玛、百安居 家乐福、麦得隆 乐购、红星美凯龙和东方家园等 * 二、房地产企业与大型商业机构合作 模式一：在各主要城市或地区，根据需要建设大型商业设施如大型超市 模式二：以量身定造的方式建设并销售 模式三：合作参股方式，最后完成转股手续 模式四：以长期出租方式，以分期付清租金方式完成价值转移 * 二、房地产企业与大型商业机构合作 上述4种合作模式中，房地产开发公司以不同的方式： 如： 以租赁合同收益为担保向银行贷款 以向承租方或购买方先行收取租金 预付款方式完成房地产融资 根据需要和具体情况制定相关法律文件 * 三、房地产企业项目融资 以项目融资方式向银行贷款 以项目本身全部权益或部分收益作为担保向银行贷款。 具体地 1、将项目公司的全部股权质押给银行 2、将项目土地使用权抵押给银行 3、将项目的预期收益全部质押给银行 4、将项目公司的所有银行帐户质押给银行 5、将项目的所有保险权益转让给银行 * 三、房地产企业项目融资 项目融资 是当今国际及国内较多适用的融资模式 可以适用项目融资的项目多为商业项目 如酒店、商场、停车楼等 银行通常可以将这类商业项目和房地产开发项目分开对待，以获得不同的政策待遇 项目融资涉及许多法律问题 例如： 抵押、担保、质押、抵押权的实现及其有关金融、税务法律问题 需要制作许多相关法律文件 * 四、房地产企业海外借款 房地产企业以中外合资或合作企业名义向海外金融机构融资 1、以外方股东名义向国外金融机构借款 2、以合资或合作企业名义向国外金融机构借款 3、以项目融资方式向国外机构借款 * 四、房地产企业海外借款 向外举债 以外方股东名义或以合资企业名义 只需向外汇管理局备案，不占国家外债总规模 但向外举债不能超过该项目的投资总额 与有经济实力的外国公司合作成立合资房地产公司是从海外融资的最佳途径。同时在国内进行融资也是具有优势条件的 向外举债融资模式 涉及到中外合资及中外合作的许多法律问题 同时也涉及到贷款银行国家的金融法律问题和外汇法律问题 * 五、房地产企业海外基金 房地产公司与海外房地产基金合作 模式一：在中国申请成立中外合作的房地产基金 模式二：吸引海外房地产基金投入国内项目 A、股权转让 B、项目转让 C、定身制作项目 D、中外合作（固定收益分成）等方式合作 * 六、与国外及外地房地产代理机构合作 房地产企业与国外及外地房地产代理机构合作（间接融资新方式） （ 1）境外售楼宣传 吸引海外侨胞及海外投资者购买国内房产 设立吸引海外个人或机构的热线。 （2）外地售楼宣传 吸引外地投资者到本地购买房产 * 七、房地产企业BT融资方式 房地产公司在项目建设的过程中 将项目销售掉 项目公司寻找并选择对其所开发建设的项目有兴趣的投资机构 该投资机构按合同约定分期向项目公司支付工程款，至项目验收合格后将最后一笔款付清。 * 七、房地产企业BT融资方式 一般这种项目 多为写字楼项目 购买者为自用或投资用 这种融资方式 对开发公司或购买方均有益处 风险在买卖双方之间分担。 需要双方对履约做出保证 * 八、房地产企业跨行业融资方式 房地产公司与其他行业中的大型投资者合作 例如： 石油行业，通讯行业，航空行业、制造业等。 房地产公司 利用本身在开发领域的优势，吸引行业外的大批资金。 资金会向着利润高的行业流动，这时资源