房地产企业债务融资分解.ppt

5、信用结构安排灵活多样。一个成功的项目融资，其贷款信用结构的安排是灵活多样的，可以将信用支持分配到与项目有关的各方面。例如，在工程建设方面，为了减少风险，可以要求工程承包商提供一个固定价格、固定工期的建设合同或“交钥匙”工程合同，还可以要求项目设计者提供工程技术保证；在原材料和能源供应方面，可以要求供货方提供供货合同：在项目招商方面，开发商可以要求入驻的零售商提供长期租约合同。这些都是项目融资强有力的信用支持，能提高项目的债务承受能力，减少融资对借款人资信和其他资产的依赖程度。 6、税务优势。在法律法规允许范围内，通过精心设计的融资模式，可以将政府对投资者或经营者的税务鼓励政策作为一种资源在项目参与各方中最大限度加以利用，以降低融资成本、减少项目高负债期的现会流压力、提高项目偿债能力和综合收益率。此类政策一般包括加速折旧、利息成本税前扣除、投资优惠政策及其它费用的抵税法规等。项目开发期和经营前期的亏损可被不同财务状况的利益相关方吸收，用于合理避税，降低开发商或其他参与方的融资成本。 7、融资结构复杂，融资时问长，融资成本高。 这是由于，项目融资涉及面广、合同结构复杂、风险大．需要花费大量时间做好有关项目设计、风险分担、税收结构、资产抵押等技术性工作，必然造成复杂的融资结构，漫长的融资谈判和高额的融资成本。这些缺点影响了项目融资在我国商业房地产开发的应用，因此，除了看到项目融资的优势外，也必须考虑规模经济效益问题。 三、房地产项目融资模式（结构）P94 ?1、直接安排融资模式?. 即房地产开发商（项目发起人）直接安排项目的融资，并直接承担其融资安排中相应的责任和义务。开发商与项目管理公司签订协议，由项目管理公司负责对房地产开发项目的建设和销售进行管理，开发商也可自行对项目进行管理；开发商与融资方签订融资协议，由融资方提供贷款给开发项目。开发商将自有资金注入开发项目，使项目得以启动。在项目的建设过程中，融资方通过银行帐户对项目进展情况进行监控，并按与开发商的协议规定陆续注入后续资金。当项目建设成功并进入销售阶段时，项目所取得的销售款项将按开发商与融资方的协议，一部分用于贷款的偿还，其余部分作为收益流向开发商。 这种模式适合房地产开发商本身的财务结构不是很复杂的情况。即使是有限的追索权，因为直接使用了开发商名义进行融资安排，所以，对于资信状况良好的开发商来说，直接安排融资模式可以获得相对较低成本的资金。  2、“设施使用”融资模式 “设施使用”模式是指某种工业设施或服务性设施的提供者和这种设施使用者之间签订一种“无论提货与否均需付款”性质的协议，这种设施使用协议在工业项目中有时也称为“委托加工协议”。这种模式在房地产开发中可应用于廉租房建设等项目中 3?“产品支付”融资模式?。 产品支付法是指采用无追索权或有限追索权的融资方法，提供贷款的银行或投资者从项目中购买一定份额的生产量，这部分产品的收益作为项目融资的偿债来源。此种模式可应用于房地产公司代某组织开发某项房地产业务，其中以单位集资建房形式为主 4、BOT融资模式? ? BOT是英文Build-Operate-Transfer（建设?运营?转让）的缩写形式，是为了动员私人投资基础设施经常采用的一种办法，具体做法就是政府将公用基础设施的建设和经营权交给私人资本，并授予特许权，然后由私人企业自行筹资建设，并在建成后自行运营取得预期收益，若干年后再移交给政府。BOT实际上是政府和私人企业间就基础设施建设所建立的特许经营权协议关系。BOT项目融资模式目前还发展出了BTO，BOOT，TOT等多种延伸形式。　 ????????BOT项目融资模式可应用于公共休闲场所的建设中，如公园等项目。如南山的空中欢乐谷。 5、ABS(Asset-Backed-Securitization) 融资模式。 ABS融资模式是以房地产项目所拥有的资产为基础，以项目资产的未来现金收益为保证，通过在资本市场上发行高级债券来筹集资金的一种项目融资方式。这种融资方式的目的在于，通过其特有的提高信用等级方式，使原本信用等级较低的项目可以进入国际高档证券市场，利用该市场信用等级高、安全性和流动性强、债券利率低的特点，降低发行债券筹集资金的成本。 6、?PPP即公共部门与私人企业合作融资模式 ?PPP?是public?private?partnership即公共部门与私人企业合作模式，对项目生命周期过程中的组织结构设置提出了一个新的模式。它是政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形成的“双赢”或“多底”为理念的相互合作形式，参与各方可以达到与预期单独行动相比更为有利的结果。此种融资模式适用于建设大型的体育场馆和开放式的健身场所。PPP同BOT模式有些相似，但参与项目