房地产税收筹划分解.ppt

房地产开发企业的开发产品转作企业的固定资产问题 1）营业税：财政部、国家税务总局（财税[2001]160号）三、纳税人必须将为本独立核算单位内部提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产取得收入和为本独立核算单位以外单位和个人提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产取得的收入分别记帐，分别核算。凡是分别记帐，未分别核算的，一律征收营业税。 2）土地增值税：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 3）企业所得税：在没有明确废止《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）之前，房地产开发企业将开发产品转作企业固定资产的行为，应视同销售，于开发产品使用权转移时确认收入（或利润）的实现。 房地产行业主要涉税违法问题 一、偷逃/隐匿应税收入类 二、虚列/多列成本费用类 三、其他情形 　　1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不作/不及时作账务处理，或直接冲减开发成本。 　　2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。 　　3、在境外销售境内房产，隐匿销售收入。 　　4、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入。 　　5、价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入。有的企业以代收费用的形式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认实现收入。 　　6、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。 　　7、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。 　　8、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发产品所有权或使用权转移时，未按视同销售申报纳税。 一、偷逃/隐匿应税收入类－1 一、偷逃/隐匿应税收入类－2 9、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。 　　10、整体转让“楼花”不作收入。即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账。 　　11、按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。 　　12、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。 　　13、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。 　　14、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。 　　15、以房换地、以地换房业务未按非货币交易准则进行处理。 　　16、与部队、村委会联建商品房，隐匿收入。  1 7、签订精装修商品房购销合同，对装修部分房款开据建筑业发票少缴营业税。 二、虚列/多列成本费用类 1、发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本。 2、从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发票入账。 3、多预提施工费用，虚列开发成本。 4、在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本。 5、滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出。如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经决算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润。 6、向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金50％部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额。 7、将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本。 8、有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，按增值巨大的评估价作为土地成本入账。 9、巧立名目虚列成本。如利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费；虚构施工合同，骗开建安发票；白条列支成本现象比较严重。 三、其他情形 1、故意拖延项目竣工决算和完工时间，少缴土地增值税，躲避土地增值税结算。 2、少计商业网点、公建收入，或错用预征率，少缴、不缴土地增值税。 3、虚列劳务用工人数，偷逃个人所得税。 4、未按规定缴纳开发期间土地使用税。 5、将