惠州_商业市场调查报告程序.ppt

方直广场（内部装修） 方直广场 位置:惠州惠城区环湖三路18号 开业时间:8月份交铺，2015年12月24日开业 规模: 总建面12万平方米，商业面积5万㎡，三层经营面积 项目类型：综合体，购物中心 租金模式：纯租金，保底+流水倒扣，流水倒扣，其他 业态规划：一层百货品牌店；二层家荣超市+儿童主场；三层环球影院+主力餐饮 销售情况：商业部分只租不售 租金：一楼单价130—180不等；二楼50—130不等；三楼根据品牌需求个谈。 管理费：包括在租金内（35元/㎡/月） 免租期：三个月免租不免管，装修期管理费5元/㎡ 租赁期限：三年一签，两押一租 项目分析：该项目 三、欢乐盒 欢乐盒 位置:惠州市淡水南门南路68号 开业时间:预计今年年底开业 规模: 商业面积3万㎡ 项目类型：综合体 租金模式：纯租金 业态规划：儿童早教培训、儿童室内游乐园、育婴中心、母婴生活精品、潮流零售、休闲娱乐、主题酒店等 销售情况：商业部分只租不售 租金：接受登记 项目分析：该项目位于淡水南门商圈，是有20余年积淀的王牌商圈，平均日人流近20万，能够迅速支撑商业发展和成才。但项目工程是一个非常大的问题。 成功案例借鉴 发展商：陆洲高科技企业集团公司 代理商：深圳世方商业地产顾问有限公司 位置：惠州江北惠州大道与望江路交汇处 规模：总建面98739m2，其中商业面积38072 m2 开盘时间：2007.12.23 推售套数：二期共1206间商铺，本次全部推出 推售户型：9.67-40m2，1159间，占96.1%； 40-60m2，43间，占3.6%； 60-109.27m2，4间，占0.3%； 均价：一层1.9万元/m2； 二层1.3万元/m2； 三层8500元/m2； 四层5600元/m2； 开盘销售率：51%（截至下午17：00，共销售 616 间，其中一层59间，二层70间 三层209间，四层278间） 目前销售率： 1、2层商铺（销售率70％，20000元/m2） 3层商铺（销售率100％，12000元/m2 ） 4层商铺（销售率100％，5000元/m2 ） 客户构成：约700人，以惠州本地客为主，少数深 圳、广州客户 成功商业借鉴——义乌小商品批发城2期 义乌小商品批发城2期——商业定位 五层 四层 三层 二层 一层 副食品区和日杂百货区 茶叶茶具区、酒店用品区 文具玩具区、文化图书馆音响制品、童装婴儿装 服装批发区、鞋批发区、箱包批发区 餐饮休闲区、仓储办公区、上游产品展示厅 粤东地区最大的小商品市场 成功案例借鉴——港惠新天地 港惠新天地 地理位置 惠州市演达路东（华阳大厦旁） 项目规模 总建筑面积约4 万平米 租售 价格 商铺 4F以与中华影院，飞驰溜冰场签订合同； 2F、3F：与沃尔玛签订合同 户型 面积 主力铺位20㎡~35㎡ 销售情况 开盘当天销售95%， 经营业态 -1 F：精品店 1 F：商业步行街，品牌店 2F：沃尔玛，精品，珠宝 3F：沃尔玛，运动专柜 4F：中华影院，飞驰溜冰场 5F：食品一条街 成功借鉴： 1、借势营销，利用沃尔玛影响力提升自身商业价值； 2、小面积商铺划分，总价赢得客户； 港惠新天地——商业定位 五层 四层 三层 二层 一层 负一层 家电、电玩中心、潮流前线、家居、网吧娱乐、休闲美食 休闲餐饮、名店、国际品牌服饰、名品店中店、皮鞋皮具、化妆品、精品钟表、珠宝、名品服饰 沃尔玛、淑女馆、饰品、美容SPA、时尚服饰、休闲餐饮 沃尔玛、男仕休闲、运动时尚精品、休闲餐饮 飞驰溜冰场、购书中心、音像、美食、日韩料理等 中华影院、中式餐饮、健身会所、美食广场、大型商务酒楼 惠州首家超大规模、一站式、体验型ShoppingMall 港惠新天地——商业户型配比 商业面积 套数 7-44 459 66、85 2 186-364 3 2183-2222 2 商业负一层466套 商业面积 套数 7-55 375 60-95 4 139-270 3 356-488 4 2116 1 商业一层387套 商业面积 套数 7-31 151 52-60 2 260 1 570-787 3 商业二层157套 商业面积 套数 7-38 148 61 1 232 1 569-723 3 商业三层153套 50平米以下的商业铺位比例占到98% 港惠新天地营销分析——商业销售模式 三年反租，第一、二年返回总价的15%，第三年返回剩余总价的10%，即10%*（1-15%）=8.5%，即三年总反租总价的23.5%，三年反租款全部冲抵首期款，首期付五成，则客户购买时首期只须付26.5%，前三年发展商统一经营，三年后客户开始