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商业银行保障房贷款探究保障性住房建设的任务重，资金需求量大，我国在“十二五”期间计划建设3600万套保障性住房，建设资金需求约5.1万亿元，需要通过地方政府及保障房建设企业自筹、金融机构贷款解决3万亿资金。商业银行作为社会建设的主要力量，应积极响应党中央的号召，为国计民生的重大工程贡献力量，在风险可控的原则下，优先给予贷款支持。商业银行有效开展保障性住房开发贷款业务的关键在于，密切关注有关政策动向，准确把握政策内涵。在对国家政策准确解读的前提下，有的放矢，严格执行人民银行和银监会的指导意见，适时调整商业银行有关信贷政策，从借款主体、担保方式、区域发展等方面实施差别化信贷政策。同时，商业银行要发挥综合业务优势，保障性住房建设提供综合化金融服务，成为保障性住房建设的主要金融服务机构。 商业银行保障房建设的金融服务发展现状 以保障性住房开发贷款为主 目前，商业银行向保障性住房建设项目提供的金融服务以保障性住房开发贷款为主，包括廉租房开发贷款、公租房开发贷款、经济适用房开发贷款、两限房开发贷款和其他保障性住房开发贷款。人民银行和银监会相继出台了经济适用房贷款管理办法、棚户区改造贷款管理办法、公租房金融服务的通知等相关文件，为商业银行开展业务指明了方向。 保障房开发贷款占比较低，但占比逐年提高 保障性住房开发贷款属于房地产开发贷款的品种之一，在大型商业银行的房地产开发贷款中，保障性住房贷款余额占比普通较低。截至2011年中，工行、农行、建行、交行的保障房开发贷款余额在房地产开发贷款余额中的占比分别为2.74%、1.93%、2.82%和14.57%。从2009年至2011年中期，商业银行的保障性住房开发贷款占比呈现逐年上升态势，尤其是交行的保障性住房开发贷款在房地产开发贷款中的占比最高，2009年末、2010年末和2011年中的占比分别为3.23%、12.13%和14.57%。 保障房开发贷款已成为房地产开发贷款的新增长点 2011年上半年，保障性住房开发贷款累计新增908亿元，占房地产开发贷款累计新增贷款的43.3%；且保障性住房开发贷款比年初增长54.8%，高出同期房地产开发贷款比年初增速48.3个百分点。在2011年上半年，工行、农行、建行和交行的保障房开发贷款增长率分别为1.47%、5.66%、4.36%和26.22%，高于同期各行房地产开发贷款的增长率。尤其是农行，在2011年上半年房地产开发贷款增长率出现负增长，但保障性住房仍保持了较高的增长率。 2010年，大型商业银行保障性住房贷款的年增长率都在20%以上，农行的保障性住房贷款增长率最高，达到了51%。从工行、农行、建行和交行的保障房开发贷款增长率与房地产开发贷款增长率的对比情况来看，工行、农行和建行的保障性住房开发贷款增长率均远高于同期房地产开发贷款增长率，但交行的保障性住房开发贷款增长率低于同期房地产开发贷款增长率。 保障房开发贷款以经济适用房开发贷款为主 与廉租房等保障性住房相比，由于经济适用房可以出让产权、资金回笼速度较快、贷款期限较短，商业银行主要贷款支持经济适用房开发项目。例如，建设银行的保障性住房开发贷款中，经济适用房开发贷款的占比高达80%。 保障房开发贷款在保障性住房总投资中占比不高 2011年，住建部公布建设计划，计划开工1000万套保障房，年度投资约1.3万亿元，资金来源包括：中央财政拨款1030亿元，地方财政拨款4000亿元，通过社会机构投入和保障对象及其所在单位筹集8000多亿元。2011年上半年，全国保障性住房开发贷款累计新增908亿元，如下半年保持同样增量，预计全年累计新增1800亿元，在保障性住房建设资金中约占14%左右。 商业银行开展保障房金融业务存在的问题 银行欠缺激励政策 保障性住房建设是国家大力倡导建设的民生工程，人民银行和银监会先后制定下发了多个指导办法，指导商业银行在遵循商业原则的前提下，向符合条件的项目公司发放贷款。但同其他商品房项目相比，保障性住房建设项目利润率低，不能支付过高的利息，在目前信贷资源偏紧的情况下，商业银行为了提高综合收益，倾向于对能获得较高综合回报的公司发放贷款。 项目运作机制和盈利模式不清晰 保障性住房在各地开展的进度差异较大，部分地区的保障性住房项目存在运作机制不清晰的问题。目前，北京、上海、天津、重庆、南京等城市已成立了专门的保障性住房融资平台，并制定了相关政策，保证保障性住房建设项目的质量过关、分配公平、管理规范。但在中西部地区，由于财政收入偏少，用于保障性住房建设的资金较少，政府相关的政策制度不完善，保障性住房项目缺乏成熟的运作模式。 公租房和廉租房项目普遍存在收入不能覆盖本息的问题。由于经