房屋买卖合同无效是否存在信赖利益损失.docVIP

房屋买卖合同无效是否存在信赖利益损失随着金融法治进步，银行员工与银行利益冲突事件时有发生，银行员工以诉讼手段维权也屡见不鲜，诉讼维权更多地表现为银行业劳动法律关系的调整，而银行管理固定资产的员工购买银行处置固定资产，因所谓信赖利益损失状告银行实属罕见，一起一波三折的银行被诉案件不仅让人思考当事人的法律责任，也折射银行依法合规经营种种问题。 员工告银行一波三折 1993年A银行与B保险公司建立业务合作关系，双方口头约定A银行代办B保险公司保险业务，B保险公司向A银行提供面积180平方米的门市房供A银行办公使用，代办费用抵偿房租，N年后房屋归A银行所有。2004年A银行准备上市，对上述门市房在内一批闲置资产进行处置，经评估确认该房产价值为50万元，该行员工贾某与主管会计工作的副行长签订房屋买卖合同，贾某以52万元价格购得该房产，随后房产交付贾某使用，贾某将该房屋出租，每年租金约为3万～10万元不等。同时，贾某积极运作办理产权事宜，并出具书面承诺以无籍房办理产权，出现后果自行承担，该行则出具该房屋属于无籍房的证明。2005年7月，某市房产管理部门为贾某颁发房屋产权证书。2008年B保险公司对自有房产进行清理，发现该房产被贾某办理产权登记，要求房产登记机构撤销错误登记未果，遂诉讼至某区人民法院，同时将贾某及A银行列为第三人，庭审中A银行无法提供以合作方式取得B保险公司该房产权属的任何证据，经一审、二审审理，贾某的房屋产权证书被依法撤销。贾某遂与A银行协商赔偿事宜未能达成一致协议，2009年9月贾某起诉A银行，要求A银行返还购房款52万元，并依据该房屋市价要求A银行赔偿经济损失200万元。2010年3月某区人民法院审理认为：A银行与贾某房屋买卖合同无效，A银行存在缔约过错，依法应承担责任。故依据委托评估公司对该房屋现值评估报告，判决A银行返还贾某购房款52万元，赔偿贾某信赖利益损失200万元，并承担评估费、诉讼费。A银行认为法院判决于法有据，请示总行批准其不上诉意见。总行法律事务部认为人民法院判决不当，指令A银行上诉，并安排总行公司律师进行上诉审代理，同时会同纪检监察、内控合规等部门对A银行资产处置违规问题进行查处。2010年9月，某市中级人民法院终审判决A银行返还贾某购房款项52万元，并按照人民银行同期贷款利率支付利息，无需承担信赖利益损失赔偿责任，诉讼费用等由贾某与A银行共同承担。A银行总行有关部门对相关责任人进行了必要的处分。 A银行通过上诉，基本上实现了维权目标，一宗法律事实没有重大变化的无效房屋买卖合同纠纷，为何两审判决结果迥然不同？ 信赖的利益法理依据何在？ 该案中，一审法院以贾某存在信赖利益损失为由，判令A银行赔偿贾某200万元损失，A银行是否存在缔约过错？一审法院判决是否符合信赖利益的内涵？一审法院判决是否具有充分的法律依据？ 缔约过失责任是指缔约人在缔约过程中故意或者过失地违反先合同义务时依法应当承担的民事责任，构成要件包括先合同义务的违反、缔约过程中存在过错、损失的发生、因果关系等要素。缔约过失民事责任的承担与当事人主观是否存在过错密切相关。依据民法原理，民事责任的完整构成要件通常包括主体、客体、主观、客观四大要件。在主观上，无过错原则明显区别于过错原则，即不管行为人有无过错而依据法律特别规定承担的责任，无过错的责任以法律的特别规定为限，没有法律规定任何人都不承担无过错责任。缔约过失责任本身以违反先合同义务为前提而构建，而违反先合同义务本身就是一种过失，缔约存在过失是这种责任产生的基础。A银行与B保险公司口头约定以N年保险代办费用抵偿房屋买卖合同之价款，A银行主观上似乎没有过错，主观过错不以A银行自身错误认识为要义，一是支付对价没有证据支持，既没有书面合同约定，也未有相关证人的合格证言。二是房屋权属确认的法律依据是房屋产权登记要式法律行为。A银行出售没有有效取得房屋产权的房屋给贾某，导致房屋买卖合同无效，A银行存在过错。作为房屋购买人的贾某，一方面为A银行管理固定资产，熟悉国家房地产管理法规，明知所购买房屋没有取得有效的房屋产权手续而购买。另一方面，承诺对购买无籍房可能出现的法律后果自行承担，贾某的过错十分明显。某区法院只认定A银行存在缔约过错与事实不符，于法无据。 信赖是信任依赖，是诚实信用民事法律原则的重要内容，也是是私法与公法保护的重要内容。一审法官认为A银行存在缔约过错，依法应当承担缔约过错民事责任，赔偿原告信赖利益损失，实际上，信赖利益与缔约过错民事责任不能完全等同。从法理上分析，信赖应当具备相信他人的意思表示或外观权利合理的善良心态，并基于内心信赖而为一定的民事行为，同时因信赖对原先状态的改变等三个要素。信赖利益在本质上为一种既存利益，它以信赖受损导致履行利益无法