楼市调控市场化向保障性回归.docVIP

楼市调控市场化向保障性回归房地产一直是经济发展的支柱性产业，但其住房保障功能正日益显现。未来一段时间，其市场化部分将遭受更多的调控压力，而保障性部分则会受到更多优惠政策的倾斜。这将对楼市带来非常深远的影响。 一号提案引发市场关注 日前，令人关注的全国“两会”在北京隆重开幕了。对于全国政协会议来说，1号提案往往反映的是当前社会经济生活中非常热点的话题，所以也就成为了每次会议的一个悬念，而在今年的会议上，这个悬念最终落在了房地产市场上。“通过政府参与投资建设经济适用房和廉租房，让每一户中低收入家庭都能够在不久的将来实现居者有其屋的梦想。”这份由民革中央提交的《关于政府参与投资建设经济适用房和廉租房的建议》的提案，被本次全国政协会议提案组定为第1号提案。 提案从经济适用房的公平目标与市场效率、普通商品房的限地价与限房价两对矛盾出发详细阐述了实施政府建房的必要性，并具体提出了四点建议：一是要界定政府建房的目标群体，明确受惠对象，政府建房的受惠目标应当锁定在低收入家庭，首先满足贫困家庭居住的基本需要；二是区别对待普通商品房和经济适用房。普通商品房的建造、销售和管理由发展商承担，价格由市场调节，经济适用房和廉租房由政府负责规划、建造和管理；三是利用市场机制建造公共住房，政府作为住房发展商，不是为了取代市场机制和私人发展商，而是为了更充分地发挥市场的作用；四是中央和地方政府需要成立专门的、以发展公共住宅为职能的机构，该机构应全权负责公共住宅的土地供应、规划、设计、建造、出售和租赁管理。 这份提案的出台也是不无缘由的，从2005年以来国家对房地产市场进行了连续的调控，但纵观这几年来的市场变化，房价的涨幅并没有能够得到很好的控制，去年一些城市房价仍然出现了不小的上涨。在这种情况下，如何满足老百姓的居住需求就成了一个颇为棘手的问题。由此此份提案的出台，与其说是一种呼声，但更可以看作是一个信号，对于我们研究日后房地产市场的政策取向具有不小的意义。 向社会保障属性回归 的确，在当前房价居高不下的情况下，楼市调控政策未来的走向就成了社会各界关注的焦点，而现在有种种迹象表明，未来的市场正在出现一种悄然的变化。“各种举措传递了一个强烈信号：国家在房地产发展战略上显露出调整姿态，从产业政策向公共政策回归，房地产开始从过度市场化向社会保障属性倾斜，与往年相比，这是2006年房市最大的变化。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成这样认为。 今年一季度，建设部会同全国房地产市场宏观调控部际联席会议成员单位，对各地落实住房建设规划尤其是廉租住房开工建设等情况进行检查，此次检查工作将对调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多及未把新建住房套型结构比例分解到区域，未落实到具体地块、项目的城市，要限期整改并追究有关领导责任。而根据建设部制定的2007年工作目标，所有城市和县城镇将全部建立廉租住房制度，最低生活保障家庭中的住房困难户“应保尽保”。而公布两年内廉租住房建设规模、落实廉租住房资金筹措渠道、将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，“优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％”等等，也被确定为一些城市政府的“义务”。 我们可以发现，2006年的房地产开发投资已经开始显露出一些变化，特别是经济适用房开发投资增幅由负转正。上半年，全国经济适用房开发投资由上年的负增长14.6％转变为增长6.1％，增幅提高了20.7个百分点。而从长远来看，宏观层面这种政策导向的变化也是广大投资者不得不要引起注意的。 多重难题尚待破解 不过，虽然在当前房地产市场向公共政策的回归已悄然成形，但从其主要的两个抓手经济适用房和廉租房来看，当前仍然还存在着不少难题需要我们去破解。而对于购房者来说，可以从中觉察到未来政策面的一些变化空间。 其实早在12年前，中央政府在决定停止住房实物分配、实行住房商品化的同时，对建立住房保障体系是有着明确的设计思路的：“最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”这就是被建设部多次提到的“三种住房供应体系”。然而，令人遗憾的是，这一政策精神的贯彻执行还不够理想，从而导致城镇住房保障制度建设存在诸多问题。 对此尹伯成认为，经济适用房的问题有许多，譬如说在土地招投标的时候相对比较低，相对要求它的房价也比较低，但是我们很多开发商在建经济适用房的时候，一是经济适用房不像经济适用房的样子，面积过大。二是销售的对象没有严格控制，有许多人开车去买经济适用房，结果造成很大负面影响。这样在开发和销售两方面，经济适用房就有些走样