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楼市新政下国内银行业风险分析2010年4月国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,部署遏制房价过快上涨的政策措施。在国务院发出调控房地产市场的新政之后,国家多个部委及各省市地区相继出台了具体的调控办法。在严厉的调控政策的作用下,目前国内房地产市场成交量大幅萎缩,部分城市还出现了量价齐跌的现象。在此背景下,未来国内房地产价格波动对银行业的影响,正在引起人们的广泛关注。 价格波动下房贷风险基本可控 从房地产信贷规模看,风险仍然可控 首先,房地产贷款在银行业贷款总额中占比并不算高。根据央行提供的数据,到2009年底,我国个人住房按揭贷款余额为4.35万亿元,占整个国内银行体系贷款总额的11%左右,占GDP的比例为13%左右(2009年底数据)。而美国在次贷危机全面爆发前的2007年6月份按揭贷款余额占全部贷款的比例最高达到34%,占GDP的比例达到71.6%。到2009年底,我国房地产开发贷款余额2.86万亿元,占整个国内银行体系贷款总额的7%左右。而美国2007年6月份房地产开发贷款占全部贷款余额的23%。与国际水平相比,中国整个银行业在房地产贷款方面的占比并不算高。 2009年末,全国商业性房地产贷款余额为7.21万亿元,占全国商业性银行人民币贷款余额的18%左右(见图2)。而美国在次贷危机爆发前的这一比例是53%,而且美国这一数字中并不包括由非银行金融机构发行的数以万亿美元计的抵押贷款衍生产品,而这些衍生产品在美国银行业的投资组合中占很大比例。相比而言,我国商业银行的房地产贷款占比并不高,而且我国也不存在房地产贷款的相关衍生产品。 另外,从国内上市银行所批露的数据来看,2009年国内12家上市银行累计发放贷款总额超过21万亿元,而涉及房地产的贷款为5.28万亿元,占比超过25%。其中房地产贷款占比最高的银行超过30%,12家银行平均占比为22%。从这个角度分析,我国商业银行直接面对的房地产市场的风险相对是可控的。 其次,目前我国房地产贷款的不良率仍处较低水平。根据银监会公布的数据,近年来,国内房地产贷款的不良资产仍处于双降过程中。房地产业的不良贷款额从2005年的1088.32亿元下降到2008年底的676.2亿元。房地产业的不良贷款率则从2005年的9.2%下降至2008年的3.35%。其中个人按揭贷款的不良额从2007年的293亿元下降到2008年的268.4亿元。按揭贷款的不良率则从1.06%下降为0.91%(见图3),这还是在2008年国内房地产市场受到宏观调控和全球金融危机的共同影响出现下跌之后实现的。所以,前一轮的房地产市场的调整并未对商业银行贷款风险造成明显影响,同时也表明目前国内商业银行的房地产贷款资产质量仍较为良好。 最后,我国商业银行大量抵押贷款都是以房地产及土地作为抵押物,这部分贷款将受到房地产市场调整的直接影响。当前我国商业银行以房地产作为抵押物的贷款占总贷款的比重在65%以上。如果以2009年12月底我国人民币贷款余额40万亿元计算,那么就有26万亿元以上的贷款处于房价下降的风险威胁之中,这种风险还是值得关注的。一般而言,银行在发放房屋抵押贷款时最高可按评估价的七成放贷,因此,理论上而言,房价要在出现30%以上跌幅之后银行才会受损失。但由于在实际运作过程中有部分银行可能没有完全按要求操作,存在人为提高评估价或提高放款成数的做法,这就有可能加大银行的风险,当然这种做法并不普遍。 我国居民家庭的负债率并不高,居民偿债能力很强 国际经验表明,在房价下跌过程中,按揭贷款的违约率会有所上升,从1998年到2001年,中国香港房价下跌了30%,按揭违约率从0.2%上升到1.4%。在所有市场,按揭违约率上升在房价下跌及经济下滑过程中都难以避免。但比较而言,由于我国居民家庭负债率并不高,这种风险相对可控。 首先,由于我国居民长期的储蓄偏好,导致我国居民家庭的负债率很低。从按揭贷款占居民储蓄的比率来看,到2009年底,我国的这一比例只有不到17%(16.7%),远低于韩国、新加坡和中国台湾等国家和地区(见图4)。 其次,中国居民除了住房按揭贷款之外,其他类型消费贷款的占比相当小。到2009年未,我国其他类型消费贷款占所有贷款的比例只有3%,占我国GDP的比例也只有3%。而在美国,到2007年6月底,除按揭贷款之外的其他类型消费贷款余额占到美国GDP的23%。相比而言,即使发生美国那样的房价下跌风险,我国居民储蓄规模也足以偿还按揭及消费类贷款可能出现的损失,银行不会出现流动性问题。 最后,我国住房按揭贷款有严格的首付占比规定。在美国许多购房者是没有支付首付的,而且还享受到相关的利率优惠,因此导致在房价下降过程中,银行成为最直接的风险