物业税全面铺开尚待时日.docVIP

物业税全面铺开尚待时日虽然近期“物业税年内要实转”、“物业税年内即将推出”等类似消息经常见诸报端，但在中央财经大学税务学院副院长、税制专家刘桓看来，物业税真正要推出的话，问题还很多。在这些问题没有解决好之前，物业税短期内还难以全面开征。 关于物业税最新的消息是，在今年1月份的北京“两会”上，北京市政协委员、市地税局局长王纪平表示，北京已经提出物业税“实转”的申请，正在等待国税总局的批复。 自从2003年国家提出将要开征物业税以来，物业税一直是百姓关注的热点话题。虽然近期“物业税年内要实转”、“物业税年内即将推出”等类似消息经常见诸报端，但在中央财经大学税务学院副院长、税制专家刘桓看来，物业税真正要推出的话，问题还很多。在这些问题没有解决好之前，物业税短期内还难以全面开征。作为一名税制专家，刘桓教授一直在配合国家有关部门进行物业税的论证，对“空转”试点情况了解颇多。 普通住宅“实转”尚有困难 2005年，包括北京、沈阳、深圳等在内的第一批“空转”试点推出，作为试点城市，北京先后在亦庄、东城、西城设立“空转”试点。 据刘桓介绍，这些城区选择的依据就是：第一选择开发区，第二选新城区，再选老城区、新老住房混杂地区，各种产权情况的都有，然后让这些地区自己做方案设计。 刘恒说：“现在看来，一个区的范围太大了。比如西城和亦庄开发区，面积大得很，情况本身很复杂。下一步试点应该明确一个区的哪些楼盘参与试点。” 据了解，目前不同地区的试点，都是国税总局统一布置的。刘桓介绍，“空转”试点时有几点内容是明确的：经营性用房，或者叫商业物业，坚持过去的办法，比如出租怎么办、经营怎么办等；对于居民住房，坚持百姓基本生活住房不收税的原则。国外也是这样。比如美国，投资性房产征税高，住宅征税比较低，而且百姓认可和接受度很高，能付得起。目前中国多数百姓对住房缴税还接受不了，特别是那些用来满足基本生活需求的住宅不能征税。这是一个基本的共识。 而对于百姓所关注的重点话题，比如物业税的税率，征收范围和标准，尤其是住宅物业的征收标准，到底是按房子的套数征税，还是按房屋面积大小抑或是别的征税标准，业内还没有达成普遍的共识。 目前，我国各地房地产发展极不平衡。在上海、北京等一些重点大中城市，房价在近几年翻了几番，而一些中小城市房价启动的形势还不是很明显。正是由于各地发展不平衡，北京、上海等各地房地产市场各有各的特点。因此，刘桓认为物业税实施过程中切忌一刀切，应该允许各地有各地的不同调控幅度。 实际上，据刘桓透露，在首批“空转”的6个试点地区采取了不同的多套方案。 2007年10月，“空转”试点城市扩大到10个。试点扩大后，人们关注的是物业税下一步的“动作”。 “空转试点扩大后，下一步是在现有的程度上做更广的准备。今年的安排是希望一部分目前正在进行空转的率先一步进入实转。从条件看，有的地方的空转较成熟，有的地方不够成熟。因此会选择较成熟的地方试验，如几个大城市：可以选择你的方案，从经营性用房开始，因为有基础，可实施程度高；然后下一步进入民宅，当然民宅也要从高档住宅开始，有步骤地、逐步蔓延到普通住宅。”刘桓分析道，这一过程将是漫长的。经营性公房多税合并，今年有希望；进一步向豪华住宅推进，今年也有希望；至于普通百姓自住房，由于涉及问题复杂，今年有困难。 “物业税出台的核心、难点其实就在对百姓存量住房的征收上，空转试点也主要是对这一方面进行调试。”刘桓说。 在他看来，目前物业税定位还不是很清楚。他说：“我认为它不是一个单独税种，而是一个大的税类的总称。因此，物业税的第一步首先要合并一些原有的城市房地产税收，比如房地产税和城市房地产税，形成对现在征收税种的规范；第二步是对居民存量房的税收政策。第一部分并不复杂，比如目前的企事业单位、工厂、商店等经营性用房房地产税正在征收。变成物业税后，大概维持基本办法不变，只是税率可能会调整，但影响不大。第二步就很复杂，影响大的也是这一块。目前居民出租房子或者转让房产的环节都有征税，但保有房子环节没有征税，这是房地产税制的一大空档。” 四大因素制约物业税推出 刘桓教授分析，目前制约物业税推出的主要因素有几个方面： 一是税制设计本身的复杂性。我国存量房情况很复杂，要满足对存量房的调控，税制设计本身就很复杂。我国房地产市场开发比较晚，1998年启动，但真正严格意义上的商品房买卖大概从2003年左右开始。以前基本都是国有分房，后来允许公房出售。市场开放的时间短，便给税制设计留下许多空间和难点，而我们市场化运作下的税收征管本来经验就不足，因此大家对税制设计有不同看法。比如税率问题，征收1％还是1.2％呢，太高，百姓意见大；太低呢，又不起作用。这类问题需要反