从quot;线性quot;治理结构到quot;复合式quot;治理结构——由北京上地西里社区看物业小区治理结构的转变.pdfVIP

主持：陈幽泓 从“线性”治理结构到 ‘‘ 复合式”治理结构 ——由北京上地西里社区看物业小区治理结构的转变 ◎陈建国 随着物业小区自主治理运动的推进，业主组织作为自主治理的主体和载体，进入 了快速发展的阶段。《物业管理条例》从法规的角度对业主、业主大会和业主委员会做 出了比较详尽的规范，初步从法规的角度奠定了物业小区自主治理的基本框架。法规 具有规范性和稳定性，另一方面．稳定就在某种程度上意味着滞后，在物业小区的自 主治理中也是如此。《物业管理条例》对业主组织做出了一定的规范，然而物业小区自 主治理的实践中却涌现出了“业主代表大会”、“监事会“以及“业主小组”等众多的 业主组织，这些都是在实践中业主自发组织成立的。这些新生的业主组织不仅仅意味 着业主组织种类的增多，更为重要的是他们带来了物业小区治理结构的转变，即物业 小区的治理结构由原来的”线性”的监督授权关系转向一种“复合式”的监督授权关系。 这一转变不仅在理论上，而且在实践中对物业小区的自主治理都有重大意义．对此进 行探讨正是本文的旨趣所在。 一、法定的物业小区组织结构：“线性”治理结构 根据我们的搜集，发现关于小区组织的最早规章是1994年建设部颁布的《城市新 建住宅小区管理办法》．其中对业主组织的规定是关于“住宅小区管理委员会”(简称 管委会)，就是业主委员会的前身。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小 斟2 区内房地产产权人和使用人选举 会期间代行业主大会的职权，业 的代表组成代表和维护住宅小 ——J女％L——一 主代表太会在业主大会授权范围 区内房地产产权人和使用人的台 内做出的决议决定对业主委员 盟 督 服 务 法权益。该办法中对管委会的权 会业主监事会及其委员监事 选举 攫权 利和义务进行了规范。到1995年 和业主具有约束力．业主委员会 北京市颁布了《北京市居住小区 是业主大会下设的执行机构．履 物业管理办法》，其中规定．居仔 l业量炎会(由垒体业耄组溅y 行业主大会和业主代表大会赋予 小区已交付使用并且入住率达到 的职责，业主委员会在业主大会 50％以E时，应当在该居住小区 巨 ’线性小区治理结构 和业主代表大会授权范围内做出 开发建设单位居住小区所在地 由图一．我们可以看到，根 的决议决定对全体业主具有约 自勺区、县房屋土地管理机关指导 据《物业管理条倒》，在物业小区 束力。业主委员会对本物业区域 下建立物业管理委员会。物业管 内部形成了“业主大会——业主 物业管理实施工作中的具体计划 理委员会由居住小噩内房地产产 委员会——物业公司 这样的委 方案步骤方法措施等有决 权人和使用人的代表及居民委员 托授权关系。这 治理结构的权 策和实施权，对太物业区域物业 会的代表组成。物业管理委员会 利义务关系比较单一明晰．我们 管理中有关业主权利义务的产生 代表和维护房地产产梗人使用 将其称作为’线性”的治理结构。 主张放弃承担分配等无决 人的合法权益。物业管理委员会 策权j业主监事会是业主大会F 在房屋土地管理机关及有关行政 二、实践中物业小区组织结 设的监督机构，监