从物业管理的案件中看物业管理存在的问题.pdfVIP

关键词：物业管理；纠纷；物业合同：建议 ◎罗勇(1965一)，男，四川人，大专，厦门 市创优物业管理有限公司管理部经理，农艺师， 摘要：本文通过对物业管理纠纷案件的分析，指出物业管理纠纷主要存在 研究方向：物业管理。 于物业管理服务合同的不明确。物业管理服务合同应该在平等互利的基础上 订立，并且明细物业合同条款，从而从根本上解决物业管理纠纷。 中图分类号：F293．33文献标识码：A 文章编号：1671—8089(2007)03—0042—02 从物业管理的案件中看物业管蹴的问题 笔者把从2005年至2006年参与的47起物业管理纠纷案律意识、法律知识储备不如物业管理企业，故业主败诉 件进行统计分析，总结出了几个问题，并提出解决业主 的案件多。物业管理企业追索物业管理费案件中除因业 与物业管理纠纷的根本途径，仅供同行参考。 主下落不明撤诉外，业主均向物业管理企业交纳了物业 管理费，法院没有判决1例物业管理企业败诉。业主作为 一、从案件中看物业管理行业存在的问题 原告的案件中，没有l例业主完全胜诉的案件，业主起诉 1、物业管理纠纷案件数量逐年上升，在民事案件中 物业管理企业赔偿损失的案件多为败诉，起诉物业管理 所占比例逐渐加大 企业提供物业管理服务不合格或者起诉物业管理多收费 近年来因物业管理而产生的各类纠纷增长迅猛，以 案件中均为部分胜诉。 4、随着法律的不断健全，物业管理企业全部胜诉的 笔者参与的案件为例，2005年18件，至1J2006年就增至29 件，增长了62％。经当事法官介绍，物业管理纠纷案件 比例略有下降 在同期受理的民事案件总量中的比重也在不断增加，从 参与的47件案件中，有l例是物业管理企业起诉房地 2003年的o．77％升至2006年的7．5％。 产开发商，主张房地产公司向物业管理企业缴交空置房 物业管理涉及物业的方方面面，物业管理企业提供 的物业管理费647，892元，滞纳金513，824元，合计人民币 管理服务方面的做法不尽一致，业主对物业管理企业提 1，16t，716元，法院在一审时曾认为开发商与本案无关， 供管理服务的主观感受程度不同，业主与物业管理企业 要求物业公司撤回诉讼，物业公司不服，上诉到中级人 之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与 民法院，中院驳回一审判决，责令一审法院重新审理： 物业管理企业之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向 一审法院在再次审理时，以房地产空置房为由将收费标 房地产、物业协会、物价等管理部门的投诉大量增加， 准1．2元／盯判为o．6元／m2。将3％0的滞纳金判为o．21‰，诉 在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转 讼有效期只判为两年，原被告双方均不服判决，再次上 而向法院起诉。 诉到中级法院，最后通过协调，被告向原告缴交物业管 2、案件类型多样化，新类型案件不断出现 理和房屋公共维修金及相应的滞纳金257，321元。胜诉率 从笔者两年来参与的47件物业管理纠纷案件中，除 为22％。 向业主追缴物业管理费纠纷案件外，业主认为物业管理 5、以判决为结案方式的比例高，案件调解比例低， 企业提供的物业服务质量不合格，要求退还已交物业费 双方当事人矛盾较大。 的纠纷案件1件；业主认为物业管理企业乱收费要求退还 由于该类案件中业主与物业管理企业矛盾较为激 的案件2件；业主家中财物被盗，要求物业管理企业提供 烈，即使涉及金额不高，双方也难以达成一致见解。同 物业管理服务中，因瑕疵造成财产损害要求赔偿