徐州区域特征4.doc

第一部分 徐州区域特征 4 一、地理环境 4 二、历史沿革 5 三、区划经济 6 四、固定资产投资 9 五、人口生活 10 六、城市建设 13 第二部分 徐州区域房地产市场 14 一、徐州市房地产市场行情分析(2005年) 14 二、徐州2006年徐房指数分析 17 三、徐州房地产市场容量分析 21 第三部分 徐州住宅环境特征 24 一、徐州各区房价走势（2004年三季度—2006年三季度） 24 二、徐州各区房价走势分析 25 三、徐州各区房价房价波动节点分析 25 第四部分 徐州项目规划要点 28 第五部分 徐州项目的地块价值 30 一、近期土地挂牌信息（2006年） 30 二、近期土地成交信息（2006年） 32 三、徐州土地市场分析 33 四、徐州项目的土地价值判断 33 第六部分 徐州项目竞争个案分析 35 第七部分 徐州项目的销售价格 39 一、徐州铜山区总体概况 39 二、徐州铜山区域房屋价格 41 三、徐州房价走势的判断 43 四、徐州铜山区房价走势的判断 44 第八部分 徐州项目财务测算 45 一、徐州项目周期 45 二、项目收益情况 46 第九部分 徐州项目风险说明 49 第十部分 徐州项目运作建议 50 第十一部分 徐州项目可研结论 52 第一部分 徐州区域特征 一、地理环境 徐州市位于华北平原的东南部，域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。丘陵海拨一般在100－200米左右，丘陵山地面积约占全市9.4%。丘陵山地分两大群，一群分布于市域中部，山体高低不一，其中贾汪区中部的大洞山为全市最高峰 ，海拔361米；另一群分布于市域东部，最高点为新沂市北部的马陵山，海拔122.9米。平原总地势由西北向东南降低，平均坡度1/7000--1/8000，平原约占土地总面积的90%，海拨一般在30－50米之间。 　　徐州市地处古淮河的支流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。 ??? 拥有大型水库两座，中型水库5座，小型水库84座，总库容3.31亿立方米，以及众多的桥、函、渠、闸等水利设施，初步形成具有防洪、灌溉、航运、水产等多功能的河、湖、渠、库相连的水网系统。 　　徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差异，东部属暖温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。年日照时数为2284至2495小时，日照率52％至57％，年气温14℃，年均无霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56％。气候资源较为优越，有利于农作物生长。主要气象灾害有旱、涝、风、霜、冻、冰雹等。气候特点是：四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。 徐州历史悠久，6000多年前，徐州的先民就在此生息劳作。原始社会末期，尧封彭祖于今市区所在地，为大彭氏国，徐州称彭城自始起。春秋战国时，彭城属宋，后归楚，秦统一后设彭城县。楚汉时，西楚霸王都彭城。西汉设彭城郡，东汉设彭城国、都彭城。三国时，曹操迁徐州刺史部于彭城，彭城自始称徐州。魏晋南北朝各代曾设彭城国或徐州，都城或治所多在彭城。 隋时设徐州，后改彭城郡，治彭城。唐初，徐州与彭城郡名称多次互易，中后期徐州为节度使驻地。五代时各朝置有徐州，治彭城，领7县。宋元两朝都置徐州，隶属和辖领变化较频。明初徐州曾直隶京师，后属南京。清初，徐州先后为江南省和江苏省所属直隶州，雍正末年升为徐州府，辖领1州7县。民国初，府废，徐州府地附郭**县，后曾设徐海道，治所在**（徐州）。日伪时由**县析置徐州市，曾为伪淮海省省会。抗战胜利后，国民政府仍置徐州市，属江苏省。中华人民共和国成立后，保留徐州市，初为山东省辖市，后划回江苏省，并同时成立徐州专区，驻徐州市，辖11县市。此后，徐州市和徐州专区并存，不同时期辖属有所变化。1983年，江苏省实行市管县体制，撤徐州专区，将所辖6县划归徐州市。徐州市现辖5区6县（市）。 ?徐州市自1983年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、**县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。至2005年1月，共有镇、办事处157个。国民经济持续健康发展，综合实力进一步增强。初步核算，全年实现生产总值1428.91亿元，比上年增长15.1%，增幅提高0.8个百分点，是近十年来的新高。其中，第一产业增加值180.90亿元，增长6.4%；第二产业增加值742.13亿元，增长17.3%；第三产业增加值505.88亿元，增长