商品房销售广告的法律解析.docx

商品房销售广告的法律解析广告是市场营销的重要一环，广告的导向作用在房地产销售这一领域表现得尤其明显。最高人民法院相关人员就商品房买卖纠纷使用法律司法解释答记者问时曾透露：90%以上的商品房是通过宣传广告进行促销的。正因为广告在商品房销售市场这样巨大的作用，由广告引发的纠纷也呈上升趋势。开发商如何确保发布的广告既符合法律的相关规定，又能避免不必要的纠纷？一、商品房销售广告的法律性质分析一直以来人们对商品房销售广告的法律性质就存在着要约邀请和要约两种界定，二者有着明显的不同。要约邀请，是指一方邀请他人向自己发出要约的意思表示。③要约邀请人不需要受要约邀请的约束。而要约是指一方当事人以订立合同为目的而发出的，由相对人受领的意思表示。②要约的内容明确具体，经受要约人同意要约人就要受该要约的约束。因此对商品房销售广告的不同的界定结果将导致开发商对虚假广告承担不同的法律责任。（一）属于要约邀请性质的商品房销售广告《合同法》第15条第1 款规定：“……寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3 条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”。由此可见，商品房销售广告原则上是要约邀请，要约邀请的内容是模糊的，不具体的，不是法律行为，这种情况下，商品房销售广告中开发商所作的允诺不能作为商品房买卖合同的条款。例如，开发商打出这样的广告：“环境优美，交通便利。”这样的广告宣传由于不具有具体明确性，不是要约，而是要约邀请。即使开发商最后提供的商品房环境不优美，交通不便利，开发商也不需要为虚假广告承担违约责任。（二）属于邀约性质的商品房销售广告《合同法》第15第2 款规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”具体什么样的商业广告才能视为要约呢？根据《合同法》第14条的规定：第一，内容具体明确。第二，表示经受要约人同意要约人即受该意思表示约束。符合上述两条规定的商业广告是要约。另外《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3 条作了更为详细的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据这一条，认定商品房销售广告是要约要满足三个条件：第一，出卖人对房屋和相关设施所做的允诺必须具体明确。这里的说明和允诺就是出卖人对商品房所作的任何一种形式的广告宣传。例如：开发商在广告中承诺说小区有3000多平方米的中心花园，这样的说明和允诺就是具体明确的。当然对于一些不涉及数据的允诺和说明，何为具体，不同的法官可能有不同的理解，这就有可能造成不同的法院对相同性质的案件有不同的判决结果。第二，该说明和允诺针对的是商品房开发规划范围内的房屋及相关设施。这里强调允诺和说明针对的对象是商品房买卖中的实质性重要内容，即房屋和相关设施。相关设施是指商品房的基础设施和相关配套设施。包括供暖、供电、供水、小区景观、停车场等。第三，该允诺和说明对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。对“商品房买卖合同的订立”“房屋价格”究竟有多大影响才是“重大影响”？《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》这一司法解释对这一问题缺乏一个客观的判断标准，具有很大的主观性。例如，有人认为重大影响是指订立或者不订立合同，而有人认为，对订立合同时间的影响也是重大影响。司法实践中，这一规定的可操作性不强。二、商品房销售广告应当符合以下法律的规定根据《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》的相关规定，对于广告的内容、形式，开发商、销售商应当注意以下几点。1、房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。2、房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。3、房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。4、房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当。5、房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。6、房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。7、房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。8、房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注