房产部经纪人岗前培训——建筑知识.pptVIP

　　　　　　　　　　欢　　　　迎您; 房产基础知识;一、房地产知识;1、房地产市场分类;一级市场：土地市场—发展商从国家通过各种途径取得土地使用权，用来开发房地产项目； 二级市场：增量房市场—发展商完成开发项目，并推进市场进行销售； 三级市场：存量房市场—进行过一次交易后再次交易的所有房屋； 注： 中介主要服务于房地产的二、三级市场;2、房产分类;住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上； 单套建筑面积在140（含）平方米以下； 成交价低于同级别土地平均交易价的1. 2倍;3、土地使用年限： 居住用地七十年； 工业用地五十年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年； 综合或者其他用地五十年。 ;二、建筑知识;2、建筑分类; 砖混结构： 这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。 特点：建造层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代; 钢筋混凝土结构： 承重构件如梁、板、柱、墙等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。 特点：结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长。 ; 钢结构： 主要承重构件均是用钢材制成。 特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。 ;按楼层数分;按空间布局分; 复式：复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅(通常层高3.3米)高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。; 错层：一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感，可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，错??带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，因此对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。　　但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，适合于层数少面积大的高档住宅。 ; 平层：既不是跃层的也不是复式的房屋，就是一般的房屋。 简单地讲，如果上下两层完全分隔，应称为跃层式住宅，如上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层的场面、栏杆或走廊等部分，则为复式住宅。;按外观分;塔式：塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。这种楼房的高度一般从12层到35层。塔楼一般是以一梯4户到一梯12户。;3、相关名词解释;层高：指下层地板或楼板上表面到上层楼板上表面之间的垂直距离。; 建筑面积：建筑物外墙外围所围成空间水平投影面积，包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。; 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 套内建筑面积 =套内使用面积（地毯面积）+阳台建筑面积+套内墙体面积。 ;套内面积：套内净面积、套内墙体面积及阳台面积。 阳台建筑面积：封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；挑阳台按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。 ; ; 公摊面积：指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 ;; 建筑覆盖率：又称建筑密度，一定地块内所有建筑物的基底面积与建筑用地面积之比。; 使用率：房屋使用率是指房屋的使用面积与销售建筑面积的比例，目前物业市场上多以套内建筑面积与销售建筑面积之比表示是不对的，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。; 室内基础设施： 单气：暖气 双气：暖气、天然气（管道煤气） 三气：暖气、天然气（管道煤气）、冷气; 影响房屋价格的因素有哪些？它们的影响程度有多大？ 影响二手房房价的因素对其影响程度大小排序如下： （1）地理位置；（2）年代；（3）朝向；（4）楼层； （5）房屋格局； （6）交通；（7）装修； （8）楼内外及小区环境； （9）市政；（10）其他。;工作愉快