如何做好综合性物业的物业管理工作.pdfVIP

资产管理TENEMENTMANAGEMENT 例如2006年鲜 习水电费计算与分摊问题的探讨： mall， 挛尔”，系指集购物、美食、文化休p 次 刁 lopping 吴乐等骞 r口古 交以流前 主的题。 i 7 p．惦三EM!N_N吖’PROPRIETOR2008 36 主MDDER!。toPERT TENEMENT 如何做好综合性物业的 物业管理工作 、i文／孟建军 砉黧： 由于历史特定原冈，企业单位所属物业一般涉及多种类型，既有办公楼、工业厂房，又有住宅楼、学校、 职工医院等，国家住房制度改革后，又分为房改房住宅和公有房住宅，而且这些物业往往集巾在一片地域， 形成一个物业组团。随着市场经济的发展，特别是物业管理的不断推进，越来越多的企业单位将办公区、厂区、 生活区的物业管理事务推向社会，实行物业管理社会化。搞好此类综合性物业的物业管理，既为物业管理企 业开拓了市场份额，也必将提升城市建设管理水平。下面笔者结合现在管理的一个类似物业项目，谈谈企业 综合性物业的物业管理实务。 广东火电工程总公司黄埔办公生活大院(以下简称“小区”)，于上世纪八十年代末陆续建设并投入使用， 小区内有4栋办公楼、2处工业厂房、1栋单身职工公寓、26栋房改房住宅、17栋公有房住宅，同时设有职 工会所、学校、幼儿园、商场、招待所、医务所等配套设施场所，占地面积约12万平方米，总建筑面积约 20万平方米，常住户1100余户。2002年以前，一直由广东火电工程总公司后勤部门管理。从2002年1月1 日起，整体委托我一J实施社会化、0业化物业管理 、小Ⅸ产权多样性，既有tfJ佗公有房，也自+职T个人J“：权的房改庶小Ⅸ物业类型综合性，既有办公楼、 工业厂房，又有住宅楼、学校、职工医院，而且相互渗透，没有明确的区分；服务对象复杂性，既要面对企 业单位，也要面对住宅物业业主、住户、办公商铺承租户。 二、房屋本体、附属设施设备及小区公共设施设备残旧，经过十多年的使用，房屋本体已不同程度出现 外墙面剥落、墙体渗漏，供水管线锈蚀渗漏、供电线路零乱老化、小区道路坑坑洼洼等问题，小区住户也没 有像样的活动场所。 三、小区住宅业主、住户长期习惯于单位统管，对物业管理市场化运作模式没有概念，甚至不知道物业 管理是干什么的。其次对物业管理的服务需求不高，要求小区整洁、安全即可。另外业主对物业管理消费承 受能力也极其有限，特别是住宅物业的业主、住户。 针对j：述情况，我司在接管该项目后，制订了详细的管理服务方案，由易到难，稳步推进物业管理。我 司主要采取了以下几个方面的管理举措： MODERNPROPERTY 2008．7 MANAGEMENT．NEW 资产管理TENEMENTMANAGEMENT ‘冗善r小区绿化，祈建r社匹工化活动中心 一、明晰委托关系，按产权性质签订物业管理服务合同。 根据本项目物业特点，我们按产权性质签订物业管理服务合同。属企业拥有产权的办公楼、工业厂房、 学校、医院、幼儿园等，我们与企业签订物业管理服务合同；属房改房住宅的，我们与小区业主委员会 签订物业管理服务合同。由于当时小区业委会还未成立，由企业作为第一业主代理签订。物业管理费按 物业类型分别定价(分为办公楼、T业厂房、单身公寓、住宅4个类别)，费用标准由我司与企业协商确定， 为实现物业管理平稳过渡，房改房住宅的物业管理费维持原有的缴费水平暂时不变。办公楼、工业