居间合同“跳单”行为的法律分析——以上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案为背景.pdfVIP

法制博览 法律实务 LEGALITYVⅡ讧0N No．092012 ·181· 居间合同“跳单’’行为的法律分析 ——以上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案为背景 袁韶浦’ 上海大学法学院，上海 宝山200444 指导性案例为居间合同关于“跳单”责任的确定，在司法实践方面指明了道路。本文以此案为背景，基于合同法的基本原则、及法律规定对“蔬单”责任进行 分析，努力提高对实践的指导意义。 【关键词】居间合同；跳单；法律责任 一、绪论 华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。由原、被 随着市场经济的发展，我国服务市场分工不断细化。房产中介作 告观点可以看出。双方争论的焦点在于陶德华是否利用中原公司提供 为我国房地产市场十分活跃的经济主体，为推动我国房产流动，推动市 的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，私自与卖方直接签订购房 场发展做出了巨大的贡献。但随着我国房地产行业的快速发展，房产 合同，也就是是否具有“跳单”行为。 中介与客户之间的纠纷也在日渐增加，“跳单”行为时有发生。这不但 三、法律分析 影响了“跳单”相对人的利益，也不利于整个房地产行业的稳定发展。 房屋买卖居间合同中。跳单”指的是，买方利用中介公司提供的房 2011年12月20日最高人民法院发布的指导性案例中，上海中原物业源信息却跳过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣 顾问有限公司诉陶德华居闻合同纠纷案为居间合同关于“跳单”责任的 金的行为。 确定在司法实践方面指明了道路。文章通过对居间合同权利义务关系 (一)禁止“跳单”格式条款的法律分析 及合同格式条款的有效性分析，进一步明确“跳单”责任的确定。 首先，禁止“跳单”格式条款的依据是屠间合同中居间人又获取报 二、案情回顾 酬的权利。 (一)基本事实 根据合同法的规定，居间合同居间人的主要义务为：(1)报告订约 2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉机会或者提供订立合同媒介的义务。居间人应当就有关订立合同的事 案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看项向委托人如实报告。(2)忠实义务。居间人应当如何报告订立合同 了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问的有关事项和其他有关信息。(3)居间人促成合同成立的，居间活动的 公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华费用，由居间人负担。 看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确 其次。禁止“跳单”的格式条款能从实质上有效保证房屋买卖居间 认书》第2．4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内。陶德华或 合同中委托人和居间人之间的平等与公平。根据居间合同的性质及合 其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公 同法的规定，居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权。居间 司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交 人只负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第三人订约居 易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的 中斡旋，传达双方意思，起牵线搭桥的作用。对合同没有实质的介入权。 1％，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，禁止“跳单”格式条款却似为委托人与第三人签订合同做出了限制。根 而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30据合同法第40条关于格式条款无效的规定，提供格式条款一方免除自 日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同， 己责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案约定， 成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾 陶德