更换前期物业服务企业何其难.pdfVIP

住宅小区的业主和为小区提供物业服务管理的企业， 前期物业企业本身所存在的问题，是造成住宅 是市场经济条件下一对供需矛盾。随着我国民主进程的推 小区业主大会更换前期物业企业的主因 展和《物权法》的实施，广大业主参与、监督和管理小区 实话实说开发商指定的前期物业企业，不会都比业主 物业的热情高涨。很多小区在业主大会成立以前．业主就 大会自己招聘的物业公司各方面都差，但是，造成小区业 不满意开发商指定的前期物业企业的服务质量、收费标准 主大会一定要更换前期物业企业，主要问题出自开发商指 和对公共设施、设备的经营管理。大多数业主不了解物业 定的前期物业企业本身。 服务的行业性质，把物业管理和服务看得过于简单化，大 (一)前期物业企业摆不正自己的位置，没有把自己 家都想以最低的时间成本搞清上述问题。这样就导致小区 当作小区业主的服务员，而视自己为家长或管理者 成立业主大会选举出业主委员会后，要做的第一件事就是 前期物业企业太顾及开发商的感觉，给开发商保留的 炒掉开发商指定的前期物业企业。目前，北京市住宅小区 特权太多，在物业服务过程中不能一视同仁，有事不沟通， 业主大会更换开发商指定的前期物业的工作从城区到郊区 以一个简单的告知就要求业主必须这样做或者那样做，不 迅速地开展着，每个小区在更换前期物业的过程中都存在 尊重业主意见、不执行业主大会决议、不接受业委会监督， 巨大矛盾．笔者对这种现象做了较为深人的调查，现对此 久而久之引起业主的反感。 做一个透视。 (二)前期物业企业在公共物业的经营管理和收益支 现代社区MODERNCOMMUNITY 配过程中，剥夺广大业主的知情权、管理权、收益权 长皮的大问题。 前期物业企业掌握着住宅小区公共物业的明细．有些 企业不向小区业主大会介绍本小区公共物业配备和使用的 住宅小区业主大会在更换前期物业企业的工作 情况，有意混淆住宅小区公共物业的权属，甚至与开发商 中所存在的问题 联动，将住宅小区公共物业的经营管理权和收益支配权全 住宅小区业主大会更换前期物业企业，本身就是一件 部归己所有。 很不容易的事情，除了开发商和物业公司的不配合外，业 (三)前期物业企业在小区收取物业服务费的标准不 主大会自身也存在很大的问题，因为各小区业主委员会的 被广大业主认可 成员几乎都是业余的，既没有时间又没有资金，还有大多 签订前期物业服务合同的甲、乙双方是开发商和前期 数人都是外行，在做这项工作时尺度很难把握得好。 物业企业，物业服务收费标准是由开发商单方制定的。在 (一)基础T作做得不扎实 业主办理人住手续时，开发商并没有向广大业主公示物业 依据《物权法》和《物业管理条例》的有关规定，更 收费标准的计算依据，加之前期物业企业长期不向业主公 换前期物业企业要通过户数和建筑面积双过半的投票权表 布物业服务费的使用情况．所以，给广大业主造成物业服 决同意才能实施，有的业主委员会在组织召开表决这种内 务行业与房地产开发行业一样都存在暴利的错觉，经过一 容议案的业主大会会议时，没有事先告知本社区居委会和 番酝酿后，广大业主要求降低收费标准，物业企业则坚决 街道办事处，将议案在小区中公示到15天，就组织发放 不同意。 和收取表决票，准备工作过于仓促，给开发商、前期物业 (四)前期物业企业在为小区业主提供服务时没有约 企业和持相反意见的业主留下最好口实。许多业委会忽略 束感 了召开业主大会要接受街道办事处和社区居委会监督这一 由于前期物业服务合同是由开发商与前期物业企业签 重要规定，由于有很多小区业主大会的T作与社区居委会 订的，而物业费又是由业主缴纳，权利和责任的不对等，使 和街道办事处不能同步，没有按照法律规定的有关程序走， 前期物业企业在小区物业服务中找不准坐标，特别是该项目 居委会和街道办事处强调不了解情况，签章迟迟不能落实 售楼结束后