机关物业自管的现状及改革思路初探.pdfVIP

◎哭刚黄石 囱上世纪90年代初期以来．随膂机关后勤体制 与机关物业实行他管相比，机关物业实行自篱濑 改革的不断深化．各级机关的物业管理体制改革也逐 然不是机关物业篱理体制改革一步到位的成果．但至 步在深化。经过十余年的改革．机关物业的管理主体 少也是阶段性成暴。有其进步意义。但从当前实际发 也发生了鞠显变化，当前大致可分为鬻炎：一类是机 展的情况来看，机关物业实行自管离后勤体制改鼙的 关瑟莲I单位下设豹物盟管理部门或在物监篱瑾部门基 社会亿、市场化强标尚有～定差距；仍有许多阁题德 旗上成立豹物监公司。该类主落是当前祝美物曼的主 霉反悉和探究。 羹管理主体，由于其隶属于祝关后勤单位，所以是枧 关物业的自管主体；另一类是机关通过招标方式聘请 一、机关物业自管的现状 的市场上的物业公司。该类主体来源于市场，是机关 (一)自管擞体的分类 物业的他管主体．虽在机关物业的管避主体中所占比 当前，各级机关物业的自管主体从行政关系角度 例较小，却是机关物业管理体制改革真正社会化、市 划分，可以分为两类：一类是中央国家机关所属的机 场化的成果。 关服务中心(有的霸为机关服务局，属于机关后勤藩 128 业单位)下设的物业管理部门，如物业管理部(处)， 业管理人身份接管机关物业，只要有上级单位的政策 或者是在物业管理部门基础上成立的物业公司j另一 扶持，基本是机关物业的终身管理主体。即使是机关 类是地方机关事务管理局下设的物业管理中心(属于 物业公司，其所管的物业基本没有市场上的物业．其 机关后勤事业单位)．或者是在物业管理中心基础上 成立的主要目的都不是为了参与市场竞争、争取市场 成立的物业公司(机关后勤单位下设的物业管理部门， 份额，而是希望通过改制，顺应行业发展要求，进一 如物业管理部、处，物业管理中心等，在下文简称“机 步规范管理．为机关职工提供更专业化的物业服务。 关物业处”j其成立的物业公司在下文简称“机关物 (五)物业费用的收支概况 业公司”)。 在收费标准方面，机关办公楼物业费基本参照市 (二)自管主体的工作体制 场基准收取．基本能收支平衡；机关住宅物业费基本 无论是机关物业处，还是机关物业公司，它们中 按照经济适用房标准收取．与业主日益高涨的服务需 多数的工作体制在本质上是一致的：基本是按照机关 求相比，收费标准偏低．多数情况下是入不敷出。 体制运行。机关物业处本是机关后勤单位的组成部门． 在收费对象方面，机关办公楼物业费的收取对象 其工作体制当然是按照机关体制运行j机关物业公司 是机关单位。机关住宅物业费的收取对象是业主所在 虽然是公司．形式上实行企业体制，但由于其是在机 单位，而不是业主本人，这一点与市场上的收费对象 关物业处的基础上组建成立，机关物业处的建制仍然 截然不同。其原因在于，当前许多机关单位对职工的 被保留，公司实质上是”两套班子．一套人马”，具 住宅物业费，供暖费等费用实行单位部分或全额补贴 有企业和机关物业处的双重身份。所以其许多工作依 制度．这些费用是由机关物管部门定期向业主所在单 然按照机关体制运行。换句话说，多数机关物业公司 位集中收取，而不是向业主本人直接收取。 的外壳是企业．内核却是机关。由此可见，机关物业 在费用支出来源方面，物业费支出来源主要有三 的自管主体多数在工作体制上并没有与物业管理行业 类：一是收取的物业费及专项维修资金，其主要用于 真正接轨。 经济适用房住宅区的物业维护和改造j二是向上级单 (三)自管主体的人事概况 位申请的补贴、资助．其主要用于机关老旧小区的物 在员工构成方面，机关物业处和机关物业公司的 业维护和改造(如房改房)：三是向机关物业的产权 员工主要由两类人员组成：一类是占机关后勤事业单 单位筹集的资金，其主要用于没有收费来源的物业服 位编制的职工(以下简称在编职工)，人数所占比例 务项目。上述三类来源中．前两类是当前机关物