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构建和谐物业管理的对策研究 李文忠 ’ (长庆油田公司矿区事业部 745000) 【摘 要】物业管理作为我国的一个新兴的服务业，进入中国市场不足 《物业管理条例》中已确认了物业管理企业与业主是两个独立的民 30年的时间，发展却是异常迅猛的。经过不断的探索和实践，其巨大 事主体，是市场双向选择的契约关系。在经济层面上，是两个合同 的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景日 当事人的平等关系：在劳动层面上，是服务与被服务的关系。没有 益显著。但是，实践过程中的矛盾和问题也在不断出现，这是值得反省 谁要听谁的，谁说了算的说法。有的业主对物业管理人 和深思的。本文在构建社会主义和谐社会的背景下，提出了构建和谐 员的管理和服务范围也很不清晰，主观认为你是我花钱雇来 物业管理的对策。 的，没有你管我的份，只有物管企业“应该”怎样或者“必须”怎样。 【关键词】和谐：物业管理对策 (二)法律法规不健全，物业管理运行机制有待完善 1994年4月，建设部发布了33号令《城市新建住宅小区管理 近年来，随着经济的迅速发展，物业管理作为城市管理的一种 办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理 新形式和市场经济的新兴服务产业，在我国沿海和经济发达的地 模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”这是我国第一次提 区获得较快的发展。物业管理进入我国只有不到3 0年的时间， 出物业管理专业化、社会化概念，它明确物业管理企业化、经营性 然而，这一公共事务性的管理事业在世界上却已走过了1 5 0年的 的特点。’1996年2月，国家计委，建设部又联合颁发了《城市住宅 发展历程。物业管理作为中国的“朝阳企业”不仅推动了中国城市 小区物业管理服务收费暂行办法》，这在一定程度上推进了物业管 的文明化进程，配合了政府的改革与经济建设，更重要的是为中国 理的快速发展。但是，我国物业管理法律政策的框架体系是一个 人带来了一种全新的生活方式。然而，物业管理存在的问题也是 缺乏国家大法指导的不完整结构体。由于缺乏符合我国国情的、 不容忽视的，据不完全统计，在国人的各类投诉中，对物业管理的 系统而科学的物业管理体系的指导，各地在实际的操作中往往只 投诉占房地产投诉的一半以上。不难看出，物业管理企业要想取 是模仿成功的经验，而没有根据实际情况来解决问题，因此存在不 得长远发展，找到自身问题是关键。 少偏颇之处，从而造成理论始终落后于实践。地方性、针对性的物 一 、 物业管理行业的现状和存在的主要问题 业管理政策出台不及时，导致业主与物业服务企业之间责、权、利 (一)管理与服务的定位不明确 不清，处理纠纷缺乏明确的法律依据。特别是在中小城市与本地 物业管理是受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对 实际相结合的地方性、针对性的法律法规尚未建立健全，地方性法 特定的物业区域的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、 规建设滞后，影响物业管理行业规范化。随着物业管理理论的不 交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物 断深化，物业管理也已经进入高等教育阶段，这标志着物业管理已 业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的核心是为 由感性认识上升到理性认识。进入到竞争时代，市场竞争中的物 业主提供优质的物业环境、维持物业配套设施的正常运行。物业 业管理呼唤行业规范。据统计，我国现有的物业管理企业大多数 企业的首要目标是要满足业主的需要，这一需要有的是有形的，有 是开发商自己成立的物业公司，或者是从房管所转变而来，管理水 的是无形的。仅有管理既不能满足业主的所有需要，也不能满足