新闻培训之六房地产业发展的历史和分析框架(修)..docVIP

第六讲 中国房地产业发展的历史和框架分析 为什么在中国，在这个阶段，发生了这样一场浩浩荡荡的房地产盛宴。盛宴的参与方几乎都赚得盆满钵满？ 已购房者小赚、开发商中赚，地方政府大赚，大量城建系统贪官海赚。 盛宴没参与的后悔莫及： 没购房的人后悔——可能这辈子在城区都买不起房； 炒股票的人后悔——发现10年，股市没涨多少，房价则翻了几番； 没做房地产业的企业家后悔——没入行而去做了什么外贸、工业、制作业，受经济波动又大，利润又薄； 还没有圈地卖地的政府后悔——羡慕已经圈地卖地的城市有钱。 盛宴还将继续吗?人类的贪婪还将继续暴露吗？ 简单的描述历史： 80年代开始出现商品房，90年代开始出现土地买卖，尝试土地使用权出让。92年地产开始出现一轮高潮，1995年遭遇宏观调控，进入低潮。稳定而快速的发展从1998年开始。 1998-2000年货币分房开始，银行按揭提供资金杠杆，整个行业开始撬动。人们对买商品房住开始感兴趣。潘石屹开始买一个叫现代城的楼盘，并把soho概念带入中国人的视野。那时他已开始跟任志强打嘴仗炒作自己。 1998年-2003年，开发商蜂拥而起，楼市噱头概念横行，大家都不知道什么是好房子，房价出现较大涨幅，民众出现叫骂，政府从开始注意房地产的发展，到准备调控。全国沿海城市成为大工地。土地自由协议出让——其实是个自由市场。 2004年-2007年，房价越涨越高，大部分人们终于开始意识到，房价高到真得承受不起。民众的怨愤开始急剧，买房人开始彷徨焦虑、踌躇，因为那时候有几个人跳出来了，说：别买房，一个学者叫易宪容，后来他出场费高达几万元，另一个老百姓叫于凌罡，搞了一轮合作建房。这期间几乎每年都有调控措施出台。主要内容是：经济适用房、限价房等保障房建设、要求信息公开透明、要求地方政府对开发商涨价进行监管，如三日内开盘令。 2004年8月31日以后土地实现招拍挂。政府垄断土地。土地财政形成并突出。 2008年-狼来了！——狼没来，中央政府刺激计划赶走了狼，送来了银子。2009年初小阳春变成了大阳春，房价突然上涨，成交量急剧放大。持续到2010年全国地王高潮迭起。房价地价成为一个货币现象。北京二手房成交量终于超越一手房。 2011年的调控，以行政手段限购，从来没有用的调控政策出到极致，几乎是想把房地产市场化给扼杀。中央希望以此争取保障房建设的时间，以此调整供求关系。但是一旦失败，后果难料。财经网最新的报道，开发商依然看好后市。 提问、解释框架、并分析 提问： 这是一个几乎百分之百赚钱的十年，投资没有风险反而有巨额回报的十年。这样的情况，合理吗？在经济史上多么？ 基本解释框架——至少有几个基本因素是导致房地产十年大牛 1、基本需求：中国人改善居住条件的需求已经积累了数十年，迟早要释放； 2、启动契机：亚洲金融危机后，中央政府决定依靠房地产拉动市场需求，与房地产直接相关的有30个以上产业，于是房地产市场由政策开始释放需求； 3、供应不足：政府垄断土地、开发商囤积。土地财政的形成使得地方政府保护高房价。于是当需求急剧放大，实际供应不足。投机者众多，则市场出现高涨现象。 4、中央调控政策适当：中央对房地产的认识始终不清楚，被利益集团左右，曾认为房地产是支柱产业（任志强），以往的调控行政手段决多，软弱无力，对地方政府缺乏硬约束。2008年出台数万亿货币刺激计划，直接导致房地产成为一个资产的货币现象。 如果这个框架是正确的，我们就来尝试 分析 盛宴是否会结束。 基本需求：未来十年，基本改善型的满足了相当一部分，奢侈型的随着中国经济的发展，还将继续发展。整体需求可能不会像前10年那么急迫，因为一线城市价格已经高到一定程度，非一般收入能够购买。二三线城市需求还将继续被满足，直到价格达到一个相对高位的均衡状态； 30多个与房地产相关的产业，将通过保障房建设维系，同时随着经济增长方式的转变，部分高污染、高消耗的产业要被淘汰； 土地供应格局暂时未变，也暂时不会变。但价高者得的出让模式目前在部分城市发生了改变。因此土地财政在短期内将有所缓解。长期看可能依然会恢复。房产税的征收还需要1-2年时间的观察效果和酝酿。 中央明确了房地产调控的思路——调供需结构——现有策略是冷冻房地产市场，而加大力度开发廉租房。分化需求。但这是理想的目标，这种大快猛干廉租房建设的效果有待观察。原因是地方政府缺乏动因。廉租房的管理进出体系也没有建立。 综上，需求或许会弱化，供应未必能提高，其中的变量是中央调控政策的有效性，核心是地方政府建设廉租房的动力。 深层分析分析，更大的框架： 中国经济增长方式的转变： 地方政府GDP追逐驱动的转变。但内生矛盾是，当中国经济增长率低于8%，各类社会矛盾必然会凸现。 因此从宏观角度看，要让地方政府能够放弃对GDP的追逐，中央政府必须改善民生，提高社