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1 影响未来的两大因素 华 远 地 产 董事长：任志强 2012年12月17日 2012年1-11月份全国房地产开发和销售情况 2012年1-11月份全国房地产开发和销售情况（续） 中国进入城镇化高速发展的阶段 中国与主要国家城镇化率水平的比较 世界各个国家和地区城镇化水平与人均收入之间的关系（2004年） 城市化率对经济的贡献度 我国不同时期人口迁移变动 1990-2008年我国城市化进程及城市人口增长构成 2000—2011年 城镇新增用地约212万平方公里 但工业用地（含工矿仓储）占 40% 城镇中约3 0% 高于国际平均 15%的水平 工业用地多，但产值低 全国重点城市土地月度成交用途分布 土地供给制度的垄断 2000—2010年（84城市综合地价） 土地出让收入占地方财政收入情况（1999—2010年） 土地与户籍制度限制了居住用地的转换 人口变化的影响 中国的人口结构变化（绝对数） 人口红利的国际比较 结婚对数与滞后23年的出生人口对比 部分国家分年龄段居民消费占总消费的比例 人口年龄变化 住房自有化率随收入增长而上升 老 龄 化 引 起家 庭 人 口 变 化 的 影 响 城镇户均人口变化 中国家庭的小型化 主要发达国家户均住房套数 成套率水平 中 国 未 来 的 市 场 需 求 决定城镇住宅需求增长的因素及其影响 2004-2020年城镇住宅存量变动及人均住宅面积改善 每年新建城镇住宅面积 城镇住宅投资规模及其占城镇投资的比重 不同发展轨迹城镇新建住宅量比较 谢谢各位！ “年龄份额”:80后、90后成适龄购房人群占比上升“置业份额”:25-45岁，住房购买比率上升 局部拐点? * 42.6% 35—64岁 54.8% 20—49岁 年龄 德美经验：住房拥有率与家庭收入水平正相关 * 数据来源：国家统计局 家庭结构：数量扩张源于规模小型化发展 * 人口增长几近停滞，主要在于自然生育率下降 家庭数量依然扩张，主要在于家庭规模小型化 为什么小型化？1. 人口寿命延长、老龄化严重，单身老人增多；2. 家庭离异；3. 战后婴儿潮的下一代（80后、90后）独立生活 小型化对住房需求的影响：老人住在自己的大房里、年轻人倾向于租房 四代 13 14 三代 48 59 二代 38 27 一代 六普（%） 五普（%） 家庭代数 供求平衡：1978年，套户比1.2，基本实现了总量平衡。 战后至1970S，政府主导刺激大规模住房兴建，完成总量平衡目标。 1970S中期起，对住房的公共支出开始削减，市场化导向的政策加强， 1980s起，公共住房开支开始针对“弱势群体 Vulnerable Group”提供，也标志着政府对住房的政策转变，由战后关注“供给端”转向为特定群体“需求端”提供补贴。 * 韩国 日本 英国 美国 0.9 0.78 六普 五普 * * * 14.4 7043 　　　　商业营业用房 -4.4 1347 　　　　办公楼 13.7 54310 　其中：住宅 14.1 67706 房屋竣工面积（万平方米） -10.3 6594 土地成交价款（亿元） -14.8 31638 土地购置面积（万平方米） 6.3 20200 　　　　商业营业用房 11.3 5410 　　　　办公楼 -11.1 119905 　其中：住宅 -7.2 162413 房屋新开工面积（万平方米） 16.8 63829 　　　　商业营业用房 21.7 18886 　　　　办公楼 10.8 416657 　其中：住宅 13.3 556658 房屋施工面积（万平方米） 27.3 8417 　　　　商业营业用房 32.7 3024 　　　　办公楼 11.9 44606 　其中：住宅 16.7 64772 房地产开发投资（亿元） 同比增长（%） 绝对量 指标 23.7 9274 　　　　　　　　个人按揭贷款 20.2 23119 　　　　　其中：定金及预收款 15.2 36849 　　　　其他资金 13.8 35374 　　　　自筹资金 -51.5 371 　　　　利用外资 16.1 13208 　其中：国内贷款 14.1 85802 房地产开发企业本年资金来源（亿元） 19.2 6783 　　　　商业营业用房 28.5 1432 　　　　办公楼 37.7 21452 　其中：住宅 32 33567 商品房待售面积（万平方米） 4.2 5556 　　　　商业营业用房 4.1 2239 　　　　办公楼 10.4 44783 　其中：住宅 9.1 53526 商品房销售额（亿元） 1.7 6176 　　　　商业营业用房 11.6 1821 　　　　办公楼 2.3 81500 　其中：住宅 2.4 91705 商品房销售面积（万平方米） 同比