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影响未来的两大因素

1 影响未来的两大因素 华 远 地 产 董事长:任志强 2012年12月17日 2012年1-11月份全国房地产开发和销售情况 2012年1-11月份全国房地产开发和销售情况(续) 中国进入城镇化高速发展的阶段 中国与主要国家城镇化率水平的比较 世界各个国家和地区城镇化水平与人均收入之间的关系(2004年) 城市化率对经济的贡献度 我国不同时期人口迁移变动 1990-2008年我国城市化进程及城市人口增长构成 2000—2011年 城镇新增用地约212万平方公里 但工业用地(含工矿仓储)占 40% 城镇中约3 0% 高于国际平均 15%的水平 工业用地多,但产值低 全国重点城市土地月度成交用途分布 土地供给制度的垄断 2000—2010年(84城市综合地价) 土地出让收入占地方财政收入情况 (1999—2010年) 土地与户籍制度限制了居住用地的转换 人口变化的影响 中国的人口结构变化(绝对数) 人口红利的国际比较 结婚对数与滞后23年的出生人口对比 部分国家分年龄段居民消费占总消费的比例 人口年龄变化 住房自有化率随收入增长而上升 老 龄 化 引 起 家 庭 人 口 变 化 的 影 响 城镇户均人口变化 中国家庭的小型化 主要发达国家户均住房套数 成套率水平 中 国 未 来 的 市 场 需 求 决定城镇住宅需求增长的因素及其影响 2004-2020年城镇住宅存量变动及人均住宅面积改善 每年新建城镇住宅面积 城镇住宅投资规模及其占城镇投资的比重 不同发展轨迹城镇新建住宅量比较 谢谢各位! “年龄份额”:80后、90后成适龄购房人群占比上升 “置业份额”:25-45岁,住房购买比率上升 局部拐点? * 42.6% 35—64岁 54.8% 20—49岁 年龄 德美经验:住房拥有率与家庭收入水平正相关 * 数据来源:国家统计局 家庭结构:数量扩张源于规模小型化发展 * 人口增长几近停滞,主要在于自然生育率下降 家庭数量依然扩张,主要在于家庭规模小型化 为什么小型化?1. 人口寿命延长、老龄化严重,单身老人增多;2. 家庭离异;3. 战后婴儿潮的下一代(80后、90后)独立生活 小型化对住房需求的影响:老人住在自己的大房里、年轻人倾向于租房 四代 13 14 三代 48 59 二代 38 27 一代 六普(%) 五普(%) 家庭代数 供求平衡:1978年,套户比1.2,基本实现了总量平衡。 战后至1970S,政府主导刺激大规模住房兴建,完成总量平衡目标。 1970S中期起,对住房的公共支出开始削减,市场化导向的政策加强, 1980s起,公共住房开支开始针对“弱势群体 Vulnerable Group”提供,也标志着政府对住房的政策转变,由战后关注“供给端”转向为特定群体“需求端”提供补贴。 * 韩国 日本 英国 美国 0.9 0.78 六普 五普 * * * 14.4 7043     商业营业用房 -4.4 1347     办公楼 13.7 54310  其中:住宅 14.1 67706 房屋竣工面积(万平方米) -10.3 6594 土地成交价款(亿元) -14.8 31638 土地购置面积(万平方米) 6.3 20200     商业营业用房 11.3 5410     办公楼 -11.1 119905  其中:住宅 -7.2 162413 房屋新开工面积(万平方米) 16.8 63829     商业营业用房 21.7 18886     办公楼 10.8 416657  其中:住宅 13.3 556658 房屋施工面积(万平方米) 27.3 8417     商业营业用房 32.7 3024     办公楼 11.9 44606  其中:住宅 16.7 64772 房地产开发投资(亿元) 同比增长(%) 绝对量 指标 23.7 9274         个人按揭贷款 20.2 23119      其中:定金及预收款 15.2 36849     其他资金 13.8 35374     自筹资金 -51.5 371     利用外资 16.1 13208  其中:国内贷款 14.1 85802 房地产开发企业本年资金来源(亿元) 19.2 6783     商业营业用房 28.5 1432     办公楼 37.7 21452  其中:住宅 32 33567 商品房待售面积(万平方米) 4.2 5556     商业营业用房 4.1 2239     办公楼 10.4 44783  其中:住宅 9.1 53526 商品房销售额(亿元) 1.7 6176     商业营业用房 11.6 1821     办公楼 2.3 81500  其中:住宅 2.4 91705 商品房销售面积(万平方米) 同比

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