社区物业纠纷的制度分析.pdfVIP

时下，物业纠纷常见诸媒体报道， (1)业委会不一定能够成立。《条 能继续接受先于自己存在的物业公司 但迄今尚没有人对纠纷的制度原因进 例》将业委会在每一个物业区域的建 提供的前期物业服务而别无选择。 行专门论述。本文借助“非自愿乘车 立和存在作为立法的前提，但现实与 (2)业委会可能不具有重新选聘 者”这一概念。探讨物业纠纷的制度原 《条例》的假定相反，业委会在城市住 物业公司的能力。《条例》规定业委会 因，进而提出消除物业纠纷的建议。 宅小区的成立并非是一个容易的过 代表业主与业主大会选聘的物业管理 “非自愿乘车者”的制度内涵 程。业主大会的召开和业委会的产生 企业签订物业服务合同．单个业主不 “非自愿乘车者”。即在高排他成 受到多种因素的制约。如小区规模、居 具有与物业企业签订服务契约的资 本和管理结构下。不得不支付他们不 民熟悉程度、政府的态度、业主的自治 格。假定业委会能够成立，并且遵循业 需要的物品费用的人。在目前的物业 意识和业主领袖是否存在等。在很多 主们的意愿，解聘由开发商安排的物 服务交易制度下．业主可能不得不为 小区，不仅业委会没有产生，即使已经 业公司，重新选聘其他公司，事实证明 其不需要的物业服务付费．成为物业 产生。也会因为条件的变化如业主领 这是一件成本高昂的事。解聘一家物 服务中的“非自愿乘车者”。 袖们的去职而名存实亡。据调查，北 业公司。业主手中最有力的工具就是 法律。据测算，在一个有1000户业主 的物业区域内．假设业主希望通过诉 社区物业纠纷的制度分析 讼手段更换物业公司。在业委会成员 足够聪明、通晓相关法律规定、不要任 何报酬、只有一名秘书、一切事务相对 ■石家庄／陈民 顺利、全部费用均由业主分摊等几乎 不可能实现的前提下．所需时间为35 1．前期物业服务制度安排。开发商 个月、费用70万元。舍此之外，以松散 安排的物业公司先于业主和业主委员 的业主群体。通过非法律的途径去对 会(以下简称业委会)而存在，单个业 抗组织完善的物业公司．强迫其交出 主被迫接受由它提供的前期物业服 物业服务的经营权。成功的希望更属 务。从而成为“非自愿乘车者”。国务院 渺茫。这样，本属于提供前期物业服务 2003年颁布并实施的《物业管理条例》 的由开发商安排的物业公司会在一个 (以下简称《条例》)是迄今最为重要的 物业区域长期地经营下去。绝大部分 有关物业服务的立法。按照《条例》，前 小区的业主就会成为“被迫乘车者”。 期物业企业由开发商选聘，物业服务 (3)业委会有可能不代表广大业 的项目、数量、价格和标准。由开发商 主