税收增额融资制度(TIF)是否能提高城市产业和物业价值.pdfVIP

DOesTaxlncrement RaiseUrban Industrjal Values? Financjng PrOperty Rachel Dev weber，sauravBhatta，DavidMerrimaIl著 胡忆东王兰译 摘要：本文研究税收增额融资制度(TIF)对芝加1导言 哥产业物业价值的影响。研究发现，在芝加哥位 于混合用途类TIF区(如商住混合区)的工业地块 20世纪后半叶，北美城市，尤其是位于所谓“霜冻地带”的老城市出现人口和就业 价值高于非TIF区类似工业地块的价值；然而， 岗位的流失。这些流失引发了税收基础减小和公共服务恶化，从而导致了人口与就业 在纯粹工业TIF区的地块价值则不高于、甚至有 时还明显地低于不在TIF区的类似地块。 Abstract：Theexaminesthe oftax 的人群提供了相对较高的工资．这类工作岗位的流失使城市陷入困境。 paper impact increment thevalueofindustrial nnancin￡(TIF)on 近年来．联邦政府削减了为城市发展提供的拨款．州政府对地方财政支出和税收 in The flnd propeniesChicagoaumorstllat山evalue ofindus晡a1Barcelslocatedinmixed—useTIFdis砸cts进行了强制性限制，这些都使得城市政府更加难以应对这一恶性循环。 (i．e．thosethatalsocOntaincOmmercialorresidential 越来越多的资源约束型城市在寻求资助私营发展的机制．希望通过一定的途径， thatofsimilar that hi曲erthan propenies)is parcels increment locatedi11aTrF 提升税基规模，创造新的工作岗位。税收增额融资制度(TIF：tax arenot dismct．However．thevalueof industrialthatare10catedin parcels homogene叭ls jndustrialuseTIFdjstrictsisnohigherandinsome islower speciflcationsthan山atofsiIIlilarparcelsnot TIF Iocatedina district． 动型的城市更新最有力的工具之一“(JoJ-n等，1998，81)。 虽然TIF立法的细节在各州各不相同．但其根本设计相似。城市政府必须证明一个 再发展地区符合州政府关于衰败地区的定义．州政府也需要城市政府证明该问题地区 除非使用TIF否则不能够得到再发展。一旦这一地区符合上述两方面的标准，并被指定 为TIF区，所评估的该地区的物业总价值即成为计算未来增长的基数。当私人投资被吸 引到这个地区，物业的评估价值和税收都可望增长：新评估的物业价值与基数的差值 就是税收增额。在TIF区里的物业仍然被照常征税．从基数里产生的物业税赋按照税率 比例被分配到所在的管辖区域(如校区或公园区)，而从税收增额里产生的物业税赋则 展。TI