试析物业纠纷案件的司法调处.pdfVIP

2010年第1期 天 津 法 学 No．1 总第103期 TianjinLe斟Science GeneralNo．103 ·法学研究· 试析物业纠纷案件的司法调处 芮跃进，尹东华 (天津市和平区人民检察院，天津300042) 摘要：随着城市物业管理纠纷诉讼日益增多，案件类型多样化，新类型案件不断出现，物业管理纠纷诉讼主体复杂，法 律关系复杂，对纠纷的处理有一定的难度，具有群体性纠纷的潜在不安定因素等特点。文章结合《物权法》及新颁布的《侵 权责任法》对当前物业纠纷的成因、类型、特点及化解途径均进行了深入细致地分析，对司法机关如何应对此类社会纠纷 热点提出了独到见解。 关键词：物业纠纷；物业管理行为；物业服务质量；物业侵权；物业资质；物业行业标准 中图分类号：D923．2 文献标识码：A 文章编号：1674_828×(2010)01—0049—06 近年来，随着城市，物业管理纠纷日益增多，伴 如从法律关系产生来看，物业管理行为是地方法规 随着《物权法》的出台，人民法院受理物业管理纠纷 和部门规章的强制性规范；从法律关系的内容来看， 逐年上升；物业管理纠纷案件在民事案件中所占比 物业管理的项目范围由地方法规和部门规章及规范 例逐渐加大；案件类型多样化，新类型案件还在不断 性文件事先界定；从法律关系的权利义务实现上看， 出现。这类案件中，双方当事人矛盾较大，案件调解 物业管理的收费依据和标准由政府物价部门规定或 比例相对较低，以判决为结案方式的比例高。业主多 遵政府物价部门指导等。 为案件的被告，且败诉多。物业管理纠纷诉讼主体复 (一)物业管理行为属于民事法律行为 杂，法律关系复杂，对纠纷的处理有一定的难度，具 尽管对于物业管理行为的性质存在争议，但从 有群体性纠纷的潜在不安定因素等特点。此类纠纷 其本质杼陛看，笔者认为物业管理行为属于民事法 虽经政府部门协调、法院处理，但均未能达到满意的 律行为，具体理由是： 效果。物业公司与业主之间的矛盾纠纷日显突出，物 1．物业管理行为是一种服务活动。是由物业管 业纠纷仍在大幅度的增长，法院对此类案件做出判 理企业为业主委员会及业主提供的包括财产维护、 决后，当事人不服到检察机关申诉的也逐年增加。这 环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防 种背景之下，2009年12月《侵权责任法》的正式颁等项目的有偿服务行为。是平等主体之间产生的法 布出台，对物业管理纠纷案件的妥善处理，解决司法 律关系，没有管理与被管理的关系，双方主体关系中 实践中遇到的问题，无疑具有十分重要的现实意义。 不具有服从性、隶属性。 笔者将在此基础上，进一步展开对物业纠纷案件的 2．物业管理是由政府规定的服务管理活动，不 分析和研究。 是行政机关对行政管理相对人实施行政管理。建设 部《城市新建住宅小区管理办法》(以下简称《管理办 一、物业纠纷的性质 法》)和地方有关法规都规定了住宅小区应当成立管 理委员会并实行物业管理，物业管理服务中的被服 从物业管理行为产生的法律关系分析，既具有 务主体一业主，虽然对是否接受物业管理服务不 行政法律关系的特性，又具有民事法律关系的特性， 能选择，但可以选择由谁来提供服务。“物业交付使 收稿日期：2009—10-09 作者简介：芮跃进(1956-)，男，天津市人，天津市和平区人民检察院副检察长，主要从事民事法学、行政法学研究； 尹东华(1969一)，女，天津市人，天津市和平区人民检察院研究室主任，刑法学博士，主要从事刑法学和检察实务研究。