海阳宝龙城开盘营销策划方案.ppt

项目营销模式 以地缘、亲缘“两缘城市”为重点直销市场，其他城市代理为主，“直销+代理”并举，内外部资源高度整合，推广全面立体化同步推进 注：地缘城市为周边烟威青等地理距离较近城市；亲缘城市指宝龙项目分布城市（如上海、江苏盐城、河南郑州、新乡等） 销售目标 项目营销模式模型 输送客户 “四地”市场营销模式 =地缘地营销 + 根据地营销+代理（第四地）营销+项目地营销 · 地缘地营销 ：青烟威自行拓客营销； · 根据地营销：通过兄弟公司客户、渠道资源； · 代理（第四地）营销：通过全国代理商销售； · 项目地营销 ：通过活动、增强体验，吸引活动人群； 营销模式下的市场细分 渠道策略1——兄弟公司客户资源的电话营销、客户推介会；同时，以兄弟公司为根据地，辐射当地市场； 渠道策略2——旅行社系统、行业工会社区协会、自家车自驾车俱乐部、各种消费环节的VIP客户群进行一对一的专题营销推广活动； 渠道策略3——启动代理商销售渠道，外拓团队加强对接、管理和维护； 渠道策略3——与报媒、网媒等媒体看房团合作 渠道策略4——老客户维护，社区活动，赠消费卡等，争取客户到现场，鼓励老带新，进行圈层营销； 渠道策略6——借势亚沙会同时，频繁举办活动，制造话题，持续关注，带动人气 渠道策略5——定向团购，项目周边政府、企业团购，其他城市大型企业、电力系统、煤矿系统等企业团购洽谈等； 增强展示体验 核心策略： 通过景观示范区、售楼处、样板间的细节打造，和“沙滩派对”等活动，吸引客户自行到访，并形成产品杀伤力，诱使客户下定； ●婚纱摄影体验 ●渔家乐体验 ●拓展运动体验 ●趣味运动会体验 ●休闲养生体验 ●冲浪体验 ●滨海养生体验 ●度假体验 ●空间交换体验 增强展示体验——沙滩娱乐体验设施 增强展示体验 在现状基础上，对以下部分做形象提升：营销体验中心、景观示范区的精心打造；商业、酒店氛围的营造；样板间打造，新潮样板间吸引到访；安排合理科学的参观动线、动线上细节的表现等； 项目名称 项目类型 主力户型（平米） 均价 开盘时间 鲁能海蓝金岸 普通住宅,别墅,商铺 70-110 5500 2013.7.21暂定 碧桂园十里金滩 公寓,别墅，洋房 园景40-72 海景39-55 别墅124 园景4280 海景5800 别墅8000 2013.8.17暂定 帝豪庄园 别墅 联排 叠拼 （毛坯） 50-291 7800 2008.8.1 盛龙国际 住宅、别墅 55-467 住宅6700 别墅11000 2011.6.18 中央海岸 住宅、菜单式装修 47-118 11000 2011.5.1 曦岛假日湾 住宅、产权酒店 55-116 住宅7000 公寓8300 2012.4.21 港汇新海岸 住宅、公寓 35-80 9000 2013.7.31 龙熙阿卡迪亚 花园洋房、高层、小高层、 76-145 复式113-194 6000 2012.6.1 凤凰城 独栋别墅、商铺、住宅 四居 337.37 7200 2012.4.1 莊源海阳明珠 高层住宅、花园洋房 住宅70-130 洋房117-290 8500 2012.5.20 义乌小商品物流城 商铺、公寓 一居 50 6900 2011.7.16 山海阳光名苑阁 普通住宅 61-80 5809 2013.5.1 龙翔凤苑 普通住宅 56.5-143.9 3000 2012.11.1 亚沙村 住宅、高层、多层 50-131 5300 2011.6.10 蓝海假日 住宅、高层、多层别墅（6套已售完，内部人定） 62-138 住宅5500 洋房6800 2012.6.9 滨海国际新城 住宅 板楼 多层 小高层 高层 毛坯 79-113 5200 2011.7.1 推售和价格策略 价格策略和优惠策略：竞争导向的价格策略 营销总控图 9月 10月 11月 12月 1月 工程节点 营销阶段 主要渠道 形象建立，营销准备、蓄客 项目开盘,进入持续推广销售期 主要媒体 营销准备 活动 待策略定后研究完善 执行计划表 待策略定后研究完善 以上思考不慎成熟，请各领导各部门提出指导建议 谢 谢 最佳体验策略，从视、听、触等感官打击客户理性思维，全面激发客户购房欲望，形成市场口碑宣传，呈现人群效应，保证市场热度。 重点竞争分析，案例研究 重点竞争分析，案例研究 营销模式分析 1、当红明星黄晓明代言，邀请吉克隽逸等当红明星现场演出，引诱媒体聚焦； 2、全国近200媒体发布会，公关媒体关系； 重点竞争分析，案例研究 营销模式分析 1、金滩宝贝选秀活动、媒体聚焦报道； 2、全国近200媒体发布会，公关媒体关系； 现场人气爆棚，通过欢乐嘉年华、豪华车展、趣味表演，强势营造卖场氛围，聚集人气；平