回眸房地产泡沫带来悲剧.doc

回眸房地产泡沫带来悲剧惊心动魄的案例,语重心长的回眸。 2009年以来,中国房价的快速飙升以及市场巨大的投机风潮,引起社会各界对房地产行业泡沫的高度关注与担忧。据北京业内人士透露,北京绝大部分新楼盘在交房前就已经全部售出。但即使到了交房后的第二年,其入住率也只有30-50%,其他地方的楼市基本也是这样,投资性需求在楼市交易所占比例越来越大。而按照国际通行惯例,商品房空置率在5%-10%之间为合理区,10%-20%为危险区,20%以上为严重积压区。如今的中国房地产市场情况,很难不让人联想起近现代几次大的房地产泡沫事件,这些可怕的房地产泡沫,使无数投资者转瞬间一贫如洗,从而留下一幕幕悲剧。它们给世界经济造成了惨痛的损失,也留下了深刻的教训,而这些教训在我国房地产热高烧不退的今天显得尤为珍贵。 日本房地产泡沫: 带来了日本的第二次战败 20世纪80年代后期,为刺激经济的发展,日本中央银行采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产以及股票市场,致使房地产价格暴涨。1985年9月,美国、联邦德国、日本、法国、英国5国财长签订了“广场协议”,决定同意美元贬值。美元贬值后,大量国际资本进入日本的房地产业,更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年,日本的房价整整涨了两倍。受房价骤涨的诱惑,许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快,于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年,日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度,日本平均房地产价格是美国的100倍,而国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本,其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价,土地价格比战后初期猛涨了10000倍。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅,能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。所有泡沫总有破灭的时候,1991年后,随着国际资本获利后撤离,由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭,房地产价格随即暴跌,迅速蔓延至日本全境,东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的房地产价格下降了15%-20%,此后连续14年呈下跌趋势。到1993年,日本房地产业全面崩溃,企业纷纷倒闭。 从后果看,20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁”,家庭资产大幅度缩水,长期背上严重的财务负担,在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元,最后成为坏账的达到几十万亿日元。倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数,大量建筑成为“烂尾楼”。建筑业饱受重创,1994年合同金额不足高峰期的三分之一,国民经济陷入长达十年的负增长和零增长。即使到现在,日本经济也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”,把20世纪90年代视为日本”失去的十年”。 美国房地产泡沫: 间接引发30年代世界经济危机 上世纪20年代中期,美国经济出现了短暂的繁荣,建筑业日渐兴盛。在这种背景下,拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。佛罗里达州位于美国东南端,地理位置优越,冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后,这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州,因此该州成为理想的投资地。许多美国人来到这里,迫不及待地购买房地产。随着需求的增加,佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在1923年至1926年间,佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。据统计,到1925年,迈阿密市居然出现了2000多家地产公司,当时该市仅有7.5万人口,其中竟有2.5万名地产经纪人,平均每3位居民就有一位专做地产买卖。当时,地价每上升10%,炒家的利润几乎就会翻一倍。在这种狂潮的催动下,一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。然而,好景不长,到1926年,佛罗里达房地产泡沫迅速破碎,许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯,有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷,当年也因此一贫如洗,此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着,这场泡沫又激化了美国的经济危机,结果引发了华尔街股市的崩溃,最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。 东南亚房地产泡沫: 导致各国经济严重衰退 继日本之后,泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历,而其中以泰国尤为突出。20世纪80年代中期,泰国政府把房地产作为优先投资的领域,并陆续出台了一系列刺激性政策,由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后,大量开发商和投机者纷纷涌入房地产市场,加上银行信贷政策的放任,促成了房地产泡沫的出现。与此同时,大量外国资本也进入东南亚其