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契约理论视角下投资性房地产计量模式现状探究近年来，随着房价的节节攀升，房地产市场非常景气。拥有房地产的公司在资产负债表日如果以公允价值为基础调整资产的账面价值，可以增加资产账面价值；同时将公允价值变动计入当期损益后，增强企业的盈利水平。基于新准则的出台，理论界普遍预测大部分公司会倾向于采用公允价值模式后续计量投资性房地产，但自新准则颁布三年来，企业的选择却并非如此。 一、投资性房地产会计政策选择现状 2007年是新准则实施的第一年，拥有投资性房地产的企业有630家，仅18家采用公允价值计量模式，2008年拥有投资性房地产的企业增加到690家，而采用公允价值模式计量的只比上年增加了4家。截止2010年3月31日，拥有投资性房地产的上市公司共615家，采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司仅26家。具体数据如表1所示： 数据显示，在新准则实施的三年内，只有不到5%的上市公司选择了引入公允价值计量模式，而超过95%的公司，仍然青睐于采用成本模式计量投资性房地产，上市公司对会计政策的选择与之前理论界预期形成鲜明对比。 二、会计政策选择与利益相关者契约 会计政策在形式上表现为会计过程的一种技术规范，但本质上是一种经济、政治利益的博弈规则和契约安排，它对企业各契约相关方的利益分配关系产生一定的影响。从契约理论视角看，企业进行会计政策选择的动因主要包括：报酬契约。由于以会计盈利为基础的报酬契约的存在，将诱使企业管理当局出于私利而进行特定的会计政策选择；债务契约。债务契约的存在使得企业管理者往往通过会计政策选择来降低企业违反保护性贷款契约的可能性，甚至达到以“隐蔽”的方式转移财富的目的；政治成本。政治家和政府官员的自利性决定了其谋求自身利益的最大化，他们会通过制定包括会计准则在内的各种管制型规章，将社会资源的控制权转移到政府手中。利益相关者的各种契约是会计政策的影响因素，具体表现在： （一）报酬契约对投资性房地产计量模式选择的影响 管理契约即管理者的报酬契约，企业管理当局对会计政策的选择以维护个人收益最大化为企业立场，经理处于自身利益考虑一般会采用增加当期利润的会计政策。投资性房地产的公允价值变动可以计入当期损益，可以增加企业的账面利润，但在我国当前的市场环境下，对投资性房地产采用公允价值计量存在巨大的风险，因为我国的房地产市场比较特殊，它的价格不是由供求关系决定的，这就导致了房地产市场价格的波动性，对公司的影响的不确定性增加。以2008年改变投资性房地产计量模式的泛海建设和2009年改变投资性房地产计量模式的中航地产为例，如表2所示： 由表2可知，2008年由于金融危机的影响，我国的房地产市场低迷，使得在2008年改变计量模式的泛海建设，公允价值变动对净利润产生了负面的影响，中航地产在对2008年利润追溯调整时，同样对净利润产生了负面影响，影响比例达到42.83%，而2009年回暖的房地产市场给中航地产带来了巨大的收益，在中航地产公布的2009年年报中，投资性房地产公允价值变4元，公司年度净利润17，公允价值变动占净利润比例为36.95%。可见公允价值计量会对公司的净利润产生很大的影响，在市场环境不稳定时，会加剧企业的利润波动。 （二）债务契约对投资性房地产计量模式选择的影响 出于不违背债务契约的目的，管理层会通过会计政策手段来增加当期利润，从而增加企业的净资产，降低资产负债率。采用公允价值计量投资性房地产可以更公允、客观地反应资产的真实价值，改善公司的资本结构，特别是房地产上市公司在转换计量模式之前，资产负债率居高不下，公允价值的引入将在相当大的程度上提高企业的总资产规模，增强企业的融资能力，同报酬契约对会计政策选择的影响一样，这种改善只是在市场环境良好时才能够实现。 （三）政治成本对投资性房地产计量模式选择的影响 政治成本表现为：税收管理。税收会增加企业的成本，减少其现金流量，公司管理人员总是希望通过各种努力以降低现实和潜在的税负；潜在危机的影响。企业会计信息中的报告盈余往往会引起政府官员和管理机构的注意，我国上市公司大多是国有企业改制而来，较大规模的国有上市公司是公众和媒体关注的焦点，是政府宏观调控和重点监督的对象，这些规模较大的上市公司是不愿意采用增加当期利润的组合会计政策，规模越大的企业可能选择将现在的盈余递延到将来的会计政策。 总之，企业管理者由于相关契约因素的影响，在契约利益相关者的利益无法得到保证的情况下，对投资性房地会计政策的选择出于谨慎的态度。因此，大部分的企业对于投资性房地产的会计政策选择上，仍会采用成本计量模式。 三、利益相关者间的博弈分析 会计政策的最终选择是各利益主体相互博弈的结果，博弈中的各方都希