我国房地产税收调控政策影响评价及对策建议.docVIP

我国房地产税收调控政策影响评价及对策建议一#65380;我国房地产税收政策内涵#65380;目标和调控的回顾 (一)房地产税收的内涵及目标 1.房地产税收调控工具#65377;房地产税收政策是调控房地产业的政策工具,目前我国房地产税收体系中有11个相关税种,主要分为两类:一类是直接针对房地产而设置的税种,如房产税#65380;土地增值税#65380;城镇土地使用税#65380;耕地占用税和契税;另一类是与房地产相关的税种,如营业税#65380;所得税和城市建设维护税(见表1)#65377; 房地产税收政策与行政调控手段相比,具有规范性#65380;灵活性#65380;基础性等特点,而且影响面比较宽#65377;可以从供求两个方面实现宏观调控的目的#65377;对于供给方面,可以提高房地产开发与经营阶段的成本,如土地增值税#65380;土地使用税等;对于需求方面,可以提高二手房交易的成本,打击投机性房产交易#65377;税收调控与调控供应结构#65380;金融信贷限制等调控手段相比也有其明显的优点,首先可以做到精确“打击”,在压制房地产投机需求的同时,尽量使其他行业受到较小影响,同时税收管理执行部门与房地产行业没有直接的利益关系,税收政策也相对容易得到贯彻实施#65377; 2.调控目标#65377;政府对房地产课税,目的主要包括增加政府收入#65380;经济增长#65380;物价稳定#65380;收入均等和产业结构调整等#65377;根据丁伯根法则, 在不违反边界条件下当工具数大于或等于目标数,才能保证政策目标的实现#65377;由于政策目标呈现多元化,会出现目标之间的不相容#65377;房地产政策目标之间的冲突一是经济增长和物价稳定的矛盾,体现在当房地产行业处于高涨时期,房价高涨,为吸引大量社会投资进入房地产行业以及相关行业,银行信贷规模迅速扩大,于是出现物价上涨和通货膨胀#65377;而为了控制通货膨胀,货币当局紧缩银根,在建工程停工或半停工,经济增长速度开始下降,同时,由于房价过高超过社会购买能力,市场出现供过于求,房价开始下跌,物价趋于稳定#65377;二是经济增长和收入均等的矛盾#65377;为了加快住房销售,有关部门会采取各种政策鼓励购房,但大量优惠政策又会导致高收入者凭借自己经济实力和优惠政策大量从事房地产投资#65380;投机,致使房产两极分化严重,间接影响普通百姓的住房需求#65377;[1]这两对矛盾在2004-2008年房地产运行周期中表现得非常突出#65377; (二)回顾近年来我国房地产税收的调控政策 2005年以来,针对房地产投资规模过大和部分城市房地产市场价格上涨过快的问题,国家对房地产投资实施了一系列的宏观调控,其中,房地产税收政策和征管方式也进行了多项调整和规范#65377;其主要措施有:对营业税征收的3次调整,对个人住宅转手交易所得征收个人所得税,对房地产税收实行“一体化”征收管理办法,提高城镇土地使用税的征收标准和对房地产开发企业清算征收土地增值税#65377;具体来看: 第一,对房地产开发环节的税收调整,通过引导投资导向来调节供给#65377;比如2006年规定将房地产开发企业所得税按预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率征收,并且按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房#65377;这项政策的主要目的是合理引导投资导向,不鼓励资金再进入房地产市场,同时也显示出调控政策针对住房供应结构的引导#65377;2007年规定房地产开发企业土地增值税实行清算式缴纳,取代以”预征”为主的缴纳法,这项政策使土地增值税恢复到房地产开发企业原有的应缴纳的税负水平,对压缩房地产开发企业利润空间有较大作用#65377; 第二,对房地产交易环节的税收调整,通过控制和引导需求来实现#65377;比如2006年国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构,稳定住房价格的意见》,规定从2006年6月1日起,对购买住房5年,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房≥5年,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过≥5年,销售时按其售房收入减去房屋价款后的差额征收营业税#65377;要求税务部门严格税收征管,防止漏征和随意减免#65377;以进一步抑制投机和投资性购房需求(见表2)#65377; 二#65380;房地产税收调控对房地产价格的影响 (一)理论分析 1.以房地产供给为核心的传导机制#65377;目前,我国采取的税收政策有三项都是作用于供给者的,直接对卖房人征收营业税#65380;个人所得税以及对房地产开发企业征收土地增值税#65377;它的影响是:当政府对卖方增加税收时,直接提高了供给者的