房地产新政对银行信贷及宏观经济影响.docVIP

房地产新政对银行信贷及宏观经济影响进入2010年以来,房价急剧上涨的趋势再次引起社会各界的强烈关注。2010年3月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%,其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%,新建商品住宅价格同比上涨15.9%。2010年4月17日,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,对房地产信贷政策实施了严格的准入政策。 由于房地产与银行信贷以及宏观经济之间存在唇齿相依的关系,所以我们有必要分析此次房地产新政实施后对银行信贷及宏观经济的影响。 收紧开发贷款:长远利好银行 由于房地产企业对银行贷款具有高度依赖性(自2006年以来银行贷款在房地产开发资金来源中平均占比达到21%),收紧房地产开发贷款便可通过控制银行对房地产商的资金供给来抑制房价的过快上涨。 总体上看,此次房地产新政对银行开发贷款的影响不大。截至2009年年底,商业银行发放的开发贷款余额达到2.52万亿元,占全部贷款余额的6.32%,同比增长29.75%。2009年新增房地产开发贷5796亿元,占各项新增人民币贷款的6.02%(见图1)。一方面,自2009年以来,商业银行就开始控制房地产开发贷款的发放,所以此次政策收紧对银行房地产贷款增量影响较小。另一方面,相比于按揭贷款,开发贷款的风险较大,历年来各家商业银行的开发贷款不良率都高于贷款总额的不良率水平。因此,收紧开发贷款反而降低了银行风险,对银行形成利好。 此外,市场对收紧或者暂停新增开发贷款是否会引起房地产开发企业的财务状况恶化进而可能影响存量开发贷款的资产质量表示一定的担忧。但是,从上市房地产企业的财务状况看,在经历了2009年和2010年第一季度高企的房价和成交量后,房地产开发商的财务状况较好,上市房地产企业2009年的净负债率都大幅下降,因此对房地产企业的资金链不必过分担心(见图3)。 按揭贷款:增量或有回落,质量勿需堪忧 相比于房地产开发贷款,按揭贷款的规模和影响更大(见图1、图2)。截至2009年底,住房个贷余额达到4.76万亿元,占全部贷款余额的11.91%,同比增长41%;新增个人购房贷款1.4万亿元,占新增人民币贷款的14.5%。在2007年9月出台“二套房贷”政策之后(二套房贷首付不得低于40%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍),按揭贷款新增量伴随着房地产成交量的下降而下降。可以预见,此次房贷新政之后,房地产市场短期内会出现一定程度的调整,进而影响商业银行按揭贷款的增量。 从资产质量来看,房价下跌的幅度将会影响银行按揭贷款的违约率。如果房价下跌幅度导致抵押房产现值低于贷款余额,客户就可能违约。2007#12316;2008年我国房价大幅下跌时,商业银行的按揭贷款违约率并没有急剧上升,按揭贷款质量保存良好。到目前为止,个人按揭贷款仍然是商业银行的优质资产。从银行了解到的情况看,如果房价下跌幅度在30%以内,按揭贷款的质量不会受到太大的影响。 就2010年的情况来看,由于信贷资金供小于求,总体的贷款需求,特别是来自实体经济的贷款需求仍然较为强烈(见图4)。因此,按揭贷款增量略减、增速放缓对总体贷款增量与增速的影响较为有限。商业银行也可以灵活调整零售贷款与对公贷款之间的资产配置来保证全年贷款增量的投放。 房地产新政对房地产投资和宏观经济影响有限 以上所做的分析是房贷新政的直接影响。间接来看,则在于房地产新政所导致的房地产市场调整可能会影响宏观经济形势,进而全面影响银行资产质量。一方面,代表市场经济投资意愿的房地产固定投资在总投资中占比较高(自2004年以来占比均值在23%左右),如果房地产市场持续调整,房地产投资增速可能会减缓。另一方面,由于房地产对上下游相关产业的关联度较大,房地产的调整也会对这些行业造成冲击。 我们认为,今明两年出现这种情况的可能性较小。由于国务院决定在2009#12316;2011年通过9000亿元住房保障投资来解决约1300万户低收入家庭的住房困难问题,因此房地产投资的增速不会降低。而每年3000亿元的住房保障投资将有效拉动建材、钢铁、建筑、装修、家电等行业增长(见图5)。在这种背景下,预计房价调整对宏观经济的影响较为有限。 房贷新政目的:抑制投机性购房、平抑房价 由于房地产是一个高杠杆的行业,信贷政策对房价和成交量的影响举足轻重。上一次出台类似的房贷政策是在2007年9月银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,随后房地产市场成交量与价格双双陷入调整状态,房地产市场一度低迷。当然,这也与当时金融危机下宏观经济走弱有关。从此次房贷新政出台的背景来看,国务院对于调控房价下了很大的决心,预计房贷新政和随后的房地产税收政策都会对房地产市场起到较为明显的调