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房地产调控背景下洗钱新特点及对策摘要：通过房地产业进行洗钱不仅隐蔽性强，而且很容易实现保值增值，是不法分子越来越重视的洗钱通道。国家不断出台房地产宏观调控政策，对房地产行业的洗钱行为产生了重要影响。本文研究了房地产行业洗钱的主要途径及其在房地产限购背景下的变化，探讨了这种变化对反洗钱工作带来的挑战，并针对性提出了加强和改善房地产行业反洗钱工作的几点建议。 关键词：房地产；限购政策；反洗钱 中图分类号：F832 文献标识码：Ａ 文章编号:１００３－９０３１(２０11)08－００43－０3DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.08.12 随着金融领域反洗钱监管日趋严格，洗钱向特定非金融领域蔓延趋势日益明显。近年来，我国房地产业呈现出快速发展的态势，加之行业透明度较低，这使得房地产业成为不法分子非常“青睐”的洗钱通道。相对于其他洗钱途径而言，通过房地产业洗钱不但成本极低，而且不宜被发觉。《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》公布以来，海南房地产市场升温，房价快速上涨、成交量放大。大量资金不断涌入海南房地产市场，为洗钱分子带来了可乘之机，其洗钱风险不容忽视。2010年，相关部门相继出台了一系列房地产宏观调控政策，以期实现房地产市场的平稳运行。其中，限购政策最为严厉，对海南房地产市场产生了较大的影响，并对房地产业反洗钱工作产生了一定的影响，值得关注。 一、房地产业洗钱的主要渠道 通过房地产行业进行洗钱，主要是在房地产开发阶段和销售阶段两个阶段。 （一）房地产开发阶段的洗钱行为 1.投资组建房地产开发公司。目前，我国对房地产开发企业的监管主要是行政许可，亦即经营资质的许可，对房地产开发企业的资金来源并无相应的监管措施。现有的房地产企业信息系统没有对应的资金来源信息，这就为黑钱进入房地产开发提供了可乘之机。洗钱者将需要漂白的非法收入用于组建房地产开发公司，通过指定法人代表，以合法公司身份运作项目，将不法所得混入正常的经营活动，或将未完成的房地产开发项目转让，使不法所得合法化[1]。 2.参股房地产开发公司，通过分红洗钱。洗钱者以参股的方式，将非法资金注入开发公司，以股东分红模式获得对非法所得的合法占有。现阶段，国内房地产开发企业的自有资金主要是投资人最初投入的资金和开发过程中积累的资金，远不能满足企业日益扩张的需求，股权融资便成为房地产投资资金中的重要组成部分，将非法资金注入给房地产开发公司也成为不法分子利用房地产进行洗钱的便捷手段。 （二）房地产销售阶段的洗钱方式 1.购买商品房或者商铺洗钱。近年来，部分洗钱者以本人名义或他人名义购买商品房或者商铺店面，将非法所得及其收益从现金状态转为实物状态，并在适当时机变卖房产，将其转换成为合法的货币资金与合法的投资收益。 2.还贷洗钱。房地产的单位价格高，洗钱者在购房时全部使用现金目标过大，洗钱者往往故意选择将部分款项通过银行个人住房按揭贷款支付，随后采用提前偿还贷款等方式将非法所得及其收益用于还款。虽然这种洗钱方式比现金购房过程复杂、耗时长，但比大额现金购房隐蔽得多。 3.权房交易。贪污贿赂犯罪是洗钱的上游犯罪之一，而贪污受贿分子又往往将犯罪收益投入房地产进行清洗。个别腐败分子利用手中的权力进行交易，收受房产贿赂，其过程既是获得黑色收入过程，又是一个洗钱过程。此类洗钱的特点是数额大、隐蔽性强，一般很难察觉。 4.利用房产中介服务机构进行洗钱。房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。中介机构以提供各项服务为主，直接参与市场销售行为的仅房地产经纪机构，以销售二手房及尾房为主，也少量代理新房销售。目前，房地产中介准入门槛较低，行业管理不规范，大量不具备相应资格的人员混迹其中，造成了房地产中介业的无序经营，极易被洗钱者利用进行洗钱。 二、限购政策及其对房地产洗钱行为的影响 （一）海南房地产限购政策的基本情况 长期以来，海南省房地产具有热带海岛旅游房地产属性，客户以外省居民为主、一次性付款比例高、投资性购房占比较大、商品房空置率高等特点较为明显[2]。随着国际旅游岛建设的启动，海南省房地产市场更是出现了少有的快速上涨势头。为维护房地产市场的稳定与发展，海南在2010年年中推出了“限外令”及“限购令”。为完善市场调控，海口市于2011年2月出台《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的实施意见》，规定“原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供本市1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、