房地产项目工程预算资金控制.docVIP

房地产项目工程预算资金控制摘要：当前房地产市场竞争愈演愈烈，房地产开发企业工程造价管理越来越受到重视，本文从房地产企业角度出发，针对房地产项目的工程预算资金进行探讨，做好资金预算控制，对工程造价管理是一项重要的课题。 关键词：房地产项目；预算资金；工程造价 房地产项目的工程造价控制贯穿于项目运作的全过程，作为一名造价管理人员，首先要对资金预算做一总体控制，其次对工程过程中的各个阶段进行控制，因为每个阶段都关系到房地产项目的总的成本、费用、利润。这样可以要全面有效地对各个阶段的工程造价进行控制并及时对各阶段实施过程中的偏差进行纠正和调整，从而实现项目投资效益、社会利益最优化。 1预算资金总体控制 很多开发商施工前做的预算起不到控制标准的作用，导致成本失控，资金紧张。因此，参照工程预算合理地进行成本核算和资金管理是房地产开发企业预算控制工作的又一重点。其中包括预算编制与资金控制。 1.1工程预算的编制 工程预算的编制须做到事前控制，结合当地类似项目的造价，综合预算工程师、材料工程师及财务人员等专业人员的建议，以达到最佳效果；工程预算编制完毕后，公司预算部门将工程预算交与财务人员。这是非常必要的一个程序，因为以后的财务核算工作就有了“有的放矢”的目标。会计科目中成本类明细科目的设置应尽量与工程预算主体内容相一致，以便日后能与工程成本预算数同一口径进行对比、分析，从而有效实施事中成本管理和控制；并为事后的经验总结和新开发项目的成本管理与控制提供参考和标准。 1.2资金控制 在支付工程款项填写用款单时，按“工程项目―分部工程―分项工程―单位工程”写清楚，成本会计根据已有财务信息及预算数进行核对，能立刻确认是否应该支付此款项，并将此信息上报主管领导。若付款，则付款后成本会计也能准确地将该款项列转成本核算对象及其明细项目。在工程款的支付过程中，重要的是要有正确的付款流程，该流程的设计必须满足“先产生相关的信息流，再由信息流决定是否支付资金流”的要求。这是因为任何不当的资金支付行动都能使成本管理处于无序和失控状态。可以采取以下的方式：每一次付款由工程部门（或材料部门）、合同管理部门、财务部门三方会签方可支付，工程部门负责审核工程的施工进度和质量（材料部门负责审核材料的数量和质量），合同管理部门负责审核款项是否按照合同约定的条款支付，财务部门要盯住每一次付款时点及金额进行资金计划安排并报主管领导。这样使每一次付款都能迅速而有效地处于控制状态中。 2. 预算资金过程控制 2.1发包阶段控制 作为非国有投资的房地产开发建设项目，现行法律法规对其招标投标监管相对宽松，开发商可以自行进行资格预选，通过邀请招标的方式确定施工总承包单位。开发商应该科学计划，在项目前期、设计阶段同时开始总承包单位的选择工作。首先，评选出一定数量的资质满足工程需要、综合实力较强、信誉良好、又对本项目非常重视的承包商入围，邀请其参加本工程的投标。然后，根据开发项目的开发周期、资金情况、开发商工程管理能力、前期手续和设计进度编制招标文件和合同文件，与入围承包商进行初步合同谈判。此阶段是在工程量不明确情况下的合同商务条款谈判。虽然准确的工程价款没有，但是工程范围、计价规则、工期、施工管理要求等双方的责任、权利和义务条款都可以落到实处，为保障项目安全运作打下坚实基础。在前期手续完备、图纸齐备、工程量清单准确后，能够迅速完成工程招投标和开工许可手续。 在工程发包阶段应该特别注意的是:对于房地产开发必须顺应市场变化这一特定要求，开发商一定要充分利用工程量清单计价规则的优势，住宅工程技术工艺相对简单、施工内容明确，可选用综合单价合同形式。应在工程量清单编制过程工作内容描述方面下功夫，力求全面、具体、详实、准确，分部分项综合单价包死，就可以减少因为后期平面户型变化引起的工程造价不易控制问题。 2.2施工阶段控制 此阶段是建设资金投入的最大阶段，是合同的具体化阶段。在此阶段应重点从这几个方面进行成本控制: 1）抓好合同管理，减少工程索赔。目前在工程招投标过程中，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式进行工程承揽。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，过程监控，严格审核工程变更，分析计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的费用支出，从而避免投资失控。另外，可对施工单位及材料供应商未按合同履行约定义务等行为及时进行反索赔，使成本得以有效控制。 2）建立工程建设监理负责制。按照监理规定和实施细则，完善各自职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全投资控制系统。做好月度工程进度款审核，避免投资失控。对经监理方确定的工程量，按合同约定的计价