中美房地产信贷特征和风险比较.pdfVIP

【改革发展】 中关房地产信贷特征及风险比较 ●谢艳萍1，郑慧娟2’3 (1．厦门大学国际经济与贸易系，福建厦门361005；2．暨南大学经济学院，广东广州510632； 3．甘肃省社会科学院。甘肃兰州730070) 内容提要：房地产信贷是房地产金融的基础与核心。由于发展阶段、市场化程度和制度基础的不同，目前中关房地产信贷在市 场规模与发展潜力、信贷市场发展成熟度、信贷结构不同和房地产业融资方式等方面都存在差别。在房地产市场繁荣和衰退的周 期运行过程中，银行始终面临着信贷风险，但中美在风险产生的根源、风险的分布不同、贷款者信用风险和违约风险等方面都存在 很大差别。 关键词：房地产信贷；房地产周期；信贷风险；违约风险 中图分类号：F1832．45文献标识码：A 文章编号：1003—4161(2011)0l一0142—05 房地产信贷是房地产金融的基础与核心。房地产金融以基 积极意义。 本的信贷业务为起点，至今房地产信贷仍然占据了房地产金融 一、中美房地产信贷现状特征比较 的主要部分，对房地产金融安全和市场波动具有重要的作用。 (一)中国房地产信贷现状特征 房地产信贷对微观主体和宏观经济都具有积极的作用。微 中国房地产贷款主要分为个人住房按揭贷款和房地产开发 观方面，个人通过信贷方式克服了消费者面临的流动性约束，有 贷款。根据央行公布的数字，在2009年底居民按揭贷款和房地 利于实现购买力的跨期转移，实现消费者的跨期效用最大化．以 产开发的总额为7．33万亿元人民币，占商业银行全部贷款的比 信贷为主的金融市场的发达程度和信贷政策对于住房消费具有 极大的影响；信贷也是房地产企业较为可靠而成本较低的融资 21．86％。美国商业银行房地产贷款占据了商业银行信贷资产 渠道；金融机构通过开发多种多样的金融工具，比如住房公积 的一半以上，与美国相比，中国房地产贷款无论从绝对额还是占 金、住房储蓄存款、抵押贷款证券、房地产信托基金等，将小额而 比看都有巨大的上升空间。图1列示了2003—2009年全国房地 分散的住房储蓄集聚起来，转变为住房投资，满足大规模的社会 产信贷余额、开发贷款余额和个人住房按揭贷款余额的发展变 化住房投资所需要的资金…。宏观方面，房地产信贷市场也为 化情况。 宏观调控提供了一个场所和工具，政府通过信贷控制、改变利率 或者税收政策来加强住房信贷的自发调节作用，会进一步缩小 经济波动¨1。 由于发展阶段、市场化程度和制度基础的不同，目前中美房 地产信贷在总体规模、在国民经济中的地位、信贷结构等方面都 存在一些显著的区别，这些差别导致了房地产信贷与房地产周 图l 中国2003—2009年房地产信贷余额 期、短期宏观经济波动的互动关系上呈现不同的特征。了解这 1．个人住房按揭贷款具有较大发展潜力。自1998年开办 些差别，对于借鉴美国次贷危机的经验教训，更好的防范房地产 个人住房按揭贷款后，个人住房按揭贷款实现了较快的发展速 信贷的周期性风险、其他系统性风险以及非系统性风险都具有 度。2003年以来，由于房地产市场持续火爆，房地产信贷更是呈 142 r胃研究(黼堋) 万方数据 期全国无论是商品房成交量、销售额、房价涨幅，都创下了历史 现出爆发性增长态势。2009年底，中国个人住房按揭贷款余额 为4．8万亿，占整个国内银行体系贷款总额的11．1％左右，占纪录，其中新房成交价格涨幅第一次超过了20％，达24％。数据 GDP的比例为12％左右。而美国2007年6月份按揭贷款余额说明，中国房价高涨背后，信贷资金推动因素明显。 占全部贷款的34％，占GDP的71．6％。 (二)美国房地产信贷现状特征 2．房地产业对房地产开发贷款依赖程度较高。到2009年 美国房地产金融市场是以私营金融机构为主体的私人信用 底，中国房地产开发贷款余额2．53万亿元，占整个国内银行