新《澳门物业登记法典》 的基本原则.PDF

新《澳門物業登記法典》 的基本原則 偉思明1 目錄： 一、引言 二、資訊工具 三、加強物業登記的職能 四、簡化登記的取得 五、有關部門與使用者合作的義務 六、對登記局局長的決定提出申訴的新制度 七、登記行為的收費及繳付 八、結論 一、引言 澳門的物業登記制度過往一直以葡國的物業登記制度為模式，在本地生效的關於物業 登記事宜的許多法規都是經葡國核准的。 正如我們以前提過2 ，物業登記部門是本地區其中最歷史悠久的公共部門之一 ，最早 的有關物業登記事宜的法規始於上一世紀的六十年代。除專門為了在當時的葡國海外省生 效而訂定的公佈於一九五二年七月十九日第二十九期《政府公報》的一九五二年六月二十 七日第38804 號命令所核准的《物業登記法典》外，所有其餘在澳門生效的物業登記法典， 都是將在葡國生效的那些法典稍作修改 ，然後經刊登於 《政府公報》的訓令延伸適用於澳 門。 1 物業登記局局長、司法事務司登記暨公證指引及查核部門協調員。 2 例子見《澳門物業登記概論》，司法事務司出版，澳門政府印刷署，一九九七年，第二十頁。 1 3 雖然該部現已被廢止的法典在澳門已生效三十多年 ，但實際上登記體系一直以非常 令人滿意的形式運作，這不純粹是因為六七年《物業登記法典》具有較佳的法律技術質素， 更因為它每過一定期間便由單行法例所更新，就此我們可摘錄如下： ─ 十二月二十六日第51/83/M 號法令，清楚說明以租賃方式批出土地之權利的內容； ─ 同日第52/83/M 號法令 ，修改了法典第一百二十六條 ，不僅允許取得不動產權利 的臨時登記可根據權利人之聲明及其簽名之當場認定而作出，還允許根據經當場 認定簽名而合法化的預約轉讓合同本身而作出； ─ 八月十五日第20/88/M 號法律，對不動產買賣預約合同的法律制度引入若干革 新 ，尤其是允許對於雙方當事人欲給予物權效力的合同 ，可根據已廢止的 《民法 典》第四百一十三條 （現行 《民法典》第四百零七條）的規定 ，以單獨的公證文 書的形式作出，而該文書亦因此而足以用作登記； ─ 十二月三十一日第83/90/M 號法令 ，修改了法典中若干條文 ，從而使登記更快捷 及減少不必要的程序； ─ 八月二十四日第59/92/M 號法令 ，規範在物業登記局引入資訊程序 ，以資訊工具 來取代以簿冊作登記； ─ 一月十七日第 3/94/M 號法令，加強幾何地籍的功能，賦予每一房地產通用的認 別編號並強化地籍圖的證明效力； ─ 最後，九月九日第 25/96/M 號法律 ，廢止了四月十三日第 31/85/M 號法令4 ，並 給予分層樓宇法律制度一個新的法律架構。 3 由刊登於一九六七年十二月三十日第五十二期《政府公報》第四副刊的一九六七年三月二十八 日第47611 號法令核准，並由刊登於同一期《政府公報》的一九六七年十二月二十六日第23088 號訓令延伸至澳門的“古老”的葡萄牙《物業登記法典》。 4 這份法規在出具分層所有權的憑證方面的規定是一項真正的革新，因為由它開始在澳門出現了 此後所謂的“透過行政行為設定分層所有權”（新《民法典》第一千三百一十七條第一款及第 二款）。對於建築竣工前的分層樓宇 ，只要有關圖則已獲核准 ，該法規允許對其作出臨時登記， 並為有關登記定出一個特別有效期（三年），法規在此方面亦是先驅。 2 雖然一九六七年“舊”法典經過不斷修改，但亦有一段時期人們普遍認為最重要的是 通過一部新的物業登記法典，將新科技與最新的簡化及非官僚主義結合起來，但又不忽略 必要的法律保障──通常這對於任何