建设方视角下商业房产建筑电气设计与管控研究.docVIP

　　建设方视角下商业房产建筑电气设计与管控研究 第 1 章 绪 论 1.1引言 商业地产的建筑电气设计与管理，包含商业地产及建筑电气两方面的范畴。商业地产的出现是房地产行业发展到一定阶段的产物，是地产开发与商业经营的有机结合。商业地产一般是指从事零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等商业用途的房地产开发形式。商业地产的开发模式、用途功能不同于普通商品住宅、公寓、别墅等房地产形式。建筑电气是以电能、电气设备和电气技术为手段来创造、维持与改善限定空间和环境的一门科学，它是包含土建和电气两大专业的一门综合性学科。经过多年的发展，它已经建立了自己完整的理论和技术体系，电气照明技术，防雷、接地与电气安全技术，现代建筑电气自动化技术，现代建筑信息及传输技术等。因此，商业地产的建筑电气设计与管理是一门综合性技术学科。 1.2 商业地产的概念 商业地产实际上是商业房地产的简称，英文翻译为mercial Real Estate或mercial Property。 住宅地产是较为单一的房地产开发形式。商业地产则是复合型地产，是地产与商业有机结合的产物。商业地产的概念有广义和狭义之分；从广义上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括办公楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等；而狭义商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式; 商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小；对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式1。其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式。本文将从狭义商业地产的角度进行研究。 1.3商业地产的业态 商业业态的概念：所谓商业业态是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态；商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场(主题商城)、专卖店、购物中心和仓储式商场等 8 种形式。按照目前国内商业地产开发的现状和趋势，可分为：购物中心，商品批发或零售市场、商业街等。目前行业内对于商业地产的划分方式存在不同的角度的不同种观点，也可依照行业类型、建筑形式、商业规模等对商业地产的类型进行划分。 1.4 建筑电气的概念 房地产开发的对象建筑物的设计及施工一般分为：建筑、结构、电气、设备专业。建筑电气专业是工程建设的重要组成部分，若把建筑形容成计算机的话，电气专业就相当于计算机的运转的核心，在提供能源保证运行的同时，通过软件系统维护管理计算机。伴随着建筑电气智能化的快速发展，电气专业的作用和地位将日益显现，越加重要，将直接影响到整个开发项目的品质和经济效益，电气工程质量也将直接影响建筑全部设备的正常运行、节能效益，以及建筑物投入使用后的各项使用功能等。建筑电气的概念与商业地产的概念类似，也存在狭义与广义之说。建筑电气广义的解释是：建筑电气是以建筑为平台，以电气技术为手段，在有限空间内，为创造人性化生活环境的一门应用学科；建筑电气狭义的解释是：在建筑物中，利用现代先进的科学理论及电气技术（含电力技术，信息技术及智能化技术等），创造一个人性化生活环境的电气系统，统称为建筑电气；这里谈及的电气技术主要由电力技术、信息技术及各类楼宇智能技术等综合而成。随着科技的不断发展，尤其是计算机技术的较为广泛应用，建筑物的功能日益丰富，建筑电气专业涉及的范畴更为广阔，涵盖了电气技术、计算机技术和通信技术、建筑设备等多门类多专业，形成了一门综合性较强的应用型学科。 第 2 章 商业地产的研究 2.1 国外商业地产的发展 笔者查阅了大量的国外文献资料，作为工作考察也曾走访过一些国家。我国商业地产的发展与国际发达国家相比确实存在一定差距，但近几年发展势头迅猛，确实有赶超之势。就国内具有典型特点的商业地产开发规模而言，与美国相比较为接近，但在商业区域的人口密度，以及整体的商业布局角度分析，与欧洲存在相似之处。充分了解欧美等发达国家在商业地产的发展历程、现状模式, 对于国内商业地产的发展更具有诸多的借鉴意义。 欧洲各国由于地理位置的原因，交通与经济联系紧密,各国的商业以城市或城镇为中心。商业区域普遍具有悠久历史，经历了相当长的发展繁荣过程，有的商业区甚至形成了百年以上，商业街是其主要的表现形式，整体尺度亲切，并且与其他建筑形式如教堂、住宅等布置紧密。几大欧洲老牌发达国家每年的新建项目很少，即便新建或改扩建的商业地产，也与其现有的古老建筑环境相融合，很好的保护