经济适用房建设增进了社会福利.docVIP

社会公平、福利变化与经济适用房建设 ——一个关于经济适用房的理论模型 中国人民银行营业管理部 李宏瑾 一、引言 1991年，国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中，提出了要“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”，与经济适用房相似的提法第一次出现在政府的文件之中(王庆诚，2003)。之后，1993年建设部、国土局等四部委共同颁发一个文件，提出“要以多种形式加快经济适用房建设”，初步确立了通过市场远征，以政府优惠和企业微利来解决普通居民住房问题的思路。1998年我国全面推进住房分配货币化改革，停止计划经济时代的福利实物分房制度。在宣布这一改革的纲领性文件——国务院1998年第23号文中，提出了在全国范围内建立包括由高收入者购买和租住商品房、向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租住房三个不同层次的新的住宅供应体系(中经网，2003)。由此，经济适用房成为我国住房供应体系中的重要组成部分。建设经济适用房的目的，根据当时住房体制改革设计者的初衷，是为了解决城市中那些无法以市场价格购买住房的中低收入者的住房问题，并进而促进社会公平，增加社会福利。当时根据一些城市实施“安居工程”的经验，提出各地政府每年制定经济适用房建设计划，对经济适用房建设以计划划拨方式供应一定的土地，暂时免交土地出让金，减免部分行政事业性收费，从而降低开发企业的成本，并使经济适用房的价格与中低收入家庭的承受能力相适应。也就是通过政府让利一点(减免各种税收、财政补贴、市政配套等等)和企业让利一点(如规定开发经济适用房企业的利润要控制在3%以下)的办法，降低房价以实现居者有其屋的目标。 但是，在具体执行过程中，经济适用房的建设出现了很多问题，如由于信息不对称，不同市场主体没有得到有效分割，而且部分经济适用房标准过高，使很多中低收入家庭实际上并没有享受到真正的补贴。也就是说，按照激励理论的观点，我国现行的经济适用房政策并没有实现真正有效的分离均衡，因此是损害了社会的整体福利。我们进一步的问题是，即使上述机制设计问题解决后，出于社会公平的目标而对不同收入群体实行不同的住房政策，能够确保整体社会福利得到提高或不受损失吗？ 我们将从微观经济学中最基本的效用理论出发，建立一个严格区分高收入和低收入两类人假定下的经济适用房模型。在第二部分，我们将分析没有政府干预的完全市场条件下，消费者的决策和社会总福利问题，并以此结果作为比较有政府干预情况的基点；在第三部分和第四部分，我们将分析通过转移支付和类似现行的经济适用房政策这两种实现社会公平不同手段，消费者决策和社会总福利问题。我们发现，通过转移支付方式，社会的总福利并没有发生变化，但这个结果并不符合pareto效率改进原则，而经济适用房的方式对社会总福利是否增加则并不确定；最后是全文的总结。 二、完全市场条件下的消费者决策和社会总福利 假设社会上存在n个消费者，且每个消费者对房地产商品x和其它商品y进行消费。设在这n个消费者中，并且分为高收入者(H)和低收入者(L)两类人，设共有为低收入者，其预算约束为，而高收入者则共有，其预算约束为,下标H和L分别代表高收入者(High)和低收入者(Low)。每个消费者对房地产商品x和其它商品y进行消费。设消费者的效用函数为Cobb-Douglas型效用函数，即。这样，消费者的问题就是在既定价格和预算约束条件下，如何选择两种商品以使自己的效用最大化，这是微观经济学当中最基本的问题。我们分别来看高收入者和低收入者的情况。 高收入的消费者的问题是： 上标M表示没有政府干预的完全市场条件下的房价。这样，通过构建拉格朗日函数得到： 解得 类似地，低收入者的问题是： 同样，解这个规划问题，得 于是，我们可以得到社会对住宅和其它商品的总消费量分别为： 我们假设政府是以社会公平作为其制定经济适用房政策的出发点。那么，为了实现社会公平的目标，在现实中可以有很多的办法，具体说来主要可以采取两种手段：一是通过对高收入者进行征税，并通过以转移支付的方式补贴低收入者，以此实现社会公平，这也是财政学中实现社会公平或地区公平的传统政策手段；二是对高收入者进行征税并补贴给开发商，以使其能够向低收入者提供低于市场价格的住宅商品，这也是现行经济适用房供给的主要方式。我们将分别考察这两种方式，并比较其与没有政府干预的完全市场条件下消费者的福利和社会总福利的变化。 三、转移支付方式下的消费者决策和社会总福利 1、转移支付的税收条件 在这种情况下，假设政府对高收入者征收一定量的所得税，设税额为t，并完全将这部分t转移并平均分配给的低收入者。只要政府征收的税金，那么社会上这两类人的收入差距就会缩小，从而也就实现了社会公平的目标。