2构建广州全新地价体系.DOC

依托地价动态监测，建立网格点基准地价，构建全新地价体系 广州市房地产估价管理所 广东中地不动产评估有限公司 广州光汇软件科技有限公司 1目前地价管理中面临的问题 1.1基准地价的现势性不强 主要表现为一方面基准地价更新周期长，以往的基准地价的更新从开始准备到最终成果的提出通常要在一年或两年以上，显然，这种速度无法满足人们对全面、准确地掌握快速发展的土地市场行情的要求，从而使得制定出来的基准地价现势性不强，制导作用体现不大。 随着经济的快速发展，基准地价也需要相应随之变化，而且变化周期也要越来越短。因此，动态更新基准地价，保持地价的现势性已变成有效管理土地市场、科学管理土地的日常性重要工作。要保证基准地价的现势性、合理性，又要实现地价管理信息的一体化和自动化，现行的基准地价应进行更新和完善。 1.2基准地价可操作性不强 目前基准地价的表现形式有三种：级别价、区片价与网格点地价。级别基准地价是依据土地级别的划分区域制定出来的平均地价，它仅能反映同一级别区域的宏观平均地价，使用级别基准地价修正至某一具体宗地地价时误差比较大。区片基准地价是在级别基准地价的基础上的空间进一步细分，也就是说在空间上将同一级别进一步划分成更小的若干均质区域，然后评估出区片的基准地价以及某一路线价格，以增强级别基准地价的实用性和准确性。但在进行具体宗地评估时仍面临个别因素修正误差问题。因此无论级别价还是区片价，都存在表现形式不直观，公示性不够，实际操作过程人为因素多，计算结果可调整范围大等问题，尤其是在政府部门的应用，碰到的问题比较多，不方便政府管理。网格点基准地价的地价内涵和级别基准地价一致，主要区别于表现形式，该种地价形式的基准地价单元为覆盖评估区域的任意宽度（一般为50×50米或者100×100米）网格，每个网格的中心点都赋有地价值。网格点基准地价成果形式简单，便于计算机处理，编制相应的软件后，工作人员只要输入相应的基本数据（主要是坐标数据和用途），基准地价测算软件就可以自动计算基准地价，无需人工干预，操作简单，实用性强。而且通过计算机辅助计算，操作简单，结果唯一，能极大地减少人为干预。 1.3城市地价动态监测与基准地价更新缺乏互动性 城市地价动态监测是依据《城市地价动态监测体系技术规范》，按照地价监测程序，以地价监测点为基础，运用监测理论与方法，对城镇内地价及土地市场状况定期进行监测、分析和评价的过程。基准地价评估则依据《城镇土地定级规程》、《城镇土地估价规程》，以城市（城镇）整体为单位，针对城镇内的各土地级别的不同的区域类型，按不同用途评估出基准地价，并在基准地价的基础上，分用途、分区域分析地价影响因素与地价的关系，建立起评估宗地地价的修正系数体系。两项工作分别采用两套不同的系统，城市地价动态监测与基准地价的更新缺乏互动性，即在地价监测点变化的同时，基准地价不能同时更新。所以，建立一套能够使基准地价更新和城市地价动态监测同步进行、具有良好的互动性的地价体系已成为当今土地管理市场一个越来越值得探讨的课题。 2构建广州市全新地价体系 广州市在2004年基准地价更新工作过程中，根据国土资源部的要求和实际需要，在构架地价体系，地价动态监测体系及基准地价动态及时更新方面作了一些新的探索，主要体现在以下几个方面: 2.1提出和制定了网格点基准地价 2.1.1 网格点基准地价的概念 网格点基准地价的地价内涵和级别基准地价一致，主要区别于表现形式，该种地价形式的基准地价单元为覆盖评估区域的任意宽度（一般为50×50米或者100×100米）网格，每个网格的中心点都赋有地价值。 DEM数字表面重建或建模的技术在给我们提供了一条依托地价动态监测来建立网格点基准地价的思路：通过控制点，建立评估区域地价分布的地价三角控制网，经过一系列类似于DEM数字表面重建或建模的技术处理过程，建立评估区域地价分布的网格化三维模型进行三角内插，从而得到网格点基准地价。 工作的总体思路可概括为：在基准地价的基础上划定土地区片和商业路线价→测算样点地价→测算区片价和路线价→筛选样点→布设控制点→补充评估样点控制点→建立三角控制网→插值→建立地价分布的三维模型即网格点基准地价。 2.1.2 网格点基准地价的假设 用地价控制点生成网格点基准地价基于这样的假设：一般情况下，在没有地物阻隔、土地相对均质的区域，地价的变化是均匀的、连续的。如果把地价看作高程，地价分布图就像一个凹凸不平的连续曲面。因此在土地均质区域内（这种土地均质区域的划分仅为布设地价控制点之用，不须描述，可以不受线性地物限制）及地价突变地区布设适当的地价控制点，采用DEM数字表面重建或建模技术 ，即通过每三个相邻的地价控制点，建立评估区域地价分布的网格化三维模型，进行三角内插，就能得到网格点基准地价。所谓地价控制点，就是地价曲面图上的