营改增后房地产企业税负变化的模型分析.PDFVIP

· 新智慧 财经 “营改增”后房地产 业税负变化的模型分析 李新彦 青岛酒店管理职业技术学院 青岛 266 100） 【摘要】房地产行业的“营改增”是一项复杂的综合 程，不能采用单一的流转税替代思维，而应当从综合税负 度着眼。为有效、渐进地推动改革，控制综合税负水平，必须制定适当的增值税税率，扩大关联行业和部门的进项 税抵扣范围，建立行业综合税负分析模型，对不同地区、不同类型、不同规模的房地产企业制定相适应的改革措施和 进程。 【关键词】房地产 营改增 综合税负 抵扣项目 于房地产行业与建筑业、制造 表 1 房地产行业“营改增”所涉及到的抵扣与非抵扣项目 业、服务业等众多行业以及政府大量部 开发 成本 成本项目 流向 具 体 项 目 阶段 比例 门存在经济关联，所涉税种众多且复 杂，因此房地产行业的“营改增”应当在 取得土地 政府 出让方式获得土地；行政划拨方式取得土地；按照 使用权 国家统一规定缴纳的登记、过户手续费和契税 30% 有效控制行业税负的前提下进行。而改 成本 市场 转让方式获得土地 革前后行业税负的变化，不应当采用单 ①土地征用及拆迁补偿费，如土地征用费、耕地占 一的流转税替换思维，而应当在厘清房 用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁 补偿的净支出、安置动迁用房支出 地产企业可抵扣进项税范围的基础上， ②政府审批、审查费用，如土地证、建设用地规划 综合考虑营业税、增值税、土地增值税、 前 政府 证、规划要点核定、项目公司设立、立项、环境评估、10% 期 房地产开发资质审查、 平面审查、单体审查、管线 所得税等各税种的综合税负变化情况。 综合审查、排水许可、消防和人防专项审查、节能审 开 、房地产行业可抵扣进项税额范 查、施 图审查、余泥排放许可、噪音排放许可、夜 发 房地产 间连续施 许可、安全质量检测、施 招投标、监理 围的确定 阶 开发 报建、施 许可证等项目费用 房地产行业“营改增”的复杂性和 段 成本 ①建安 程前期费用，包括规划、设计、项目可行性 困难性均较大，原因之一便在于其关联 研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”费用 ②建安 程费，含出包方式和自营方式 行业和部门众多，导致其抵扣项目与非 ③基础设施费，如道路、供水、供电、照明等费用 抵扣项目的区分较为困难，而这些项目