房地产基础知识与概念培训要点.docVIP

房地产基本知识培训要点 房地产常用术语； 房地产面积计算范围及计算方法； 按揭贷款的各项规定及计算方法； 公积金贷款的有关规定； 商品房预售及房地产交易的有关规定 专有名词 房地产基本术语 不同用途的土地使用年限 居住用地：70年 工业用地：50年 商业、旅游、娱乐等用地：40年 综合或其他用地：50年 加油站、加气站用地：20年。 常规物业实用率 多层住宅：88-92% 小高层及高层住宅：78-86% 写字楼物业:65-75% 商铺物业：50%左右 不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩） 1平方米= 10.764平方英尺 1公顷 = 10000平方米 1平方公里=1平方千米=1000000平方米=100公顷 1公顷 = 15亩 1亩 = 666.67 平方米 房屋按层数的分类： 低层住宅指一层至三层的住宅。 多层住宅指四层至六层的住宅。 小高层住宅指七层至十二层的住宅。 中高层住宅指十三层至二十层的住宅。 高层住宅指二十层至二十五的住宅。 超高层住宅指二十五以上的住宅。 房屋按建筑结构分类： 砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构等 房屋按用途分类： 住房、商业、写字楼、工业用房等 五证一照二书：国有土地使用证、立项建筑施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、预(出)售许可证；一照指营业执照及资质证书，二书指房屋质量保证书和使用说明书。 红线：道路红线、施工红线 基地面积：建筑红线内包含的面积 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内的阳台面积+公摊面积 基底面积：地基所属的底部面积 K值：公摊系数=公摊面积/总套内面积，公摊部分包括：电梯，走道，楼梯，管道井，大堂，电梯厅等 得房率：1/K 销售面积：=建筑面积=套内面积*K=套内面积+分摊面积 公摊率：=总分摊面积/总建筑面积=100%-得房率 绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。 绿化率：规划建设用地范围内的各类绿化面积与规划建设用地面积之比。包括地面绿化、屋顶绿化、空中绿化等等。 楼面地价=该地块土地总价/该地块项目的总建筑面积 出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 转让：房地产权利人将其依法拥有的房地产转移给他人的行为。 划拨：县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿，安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。 批租：即土地使用权有偿出让的简称。 生地：还未开发，尚有青草，未规划作用。 毛地：做到“三通一平，”已属于规划中的地皮。 熟地：做到“七通一平” “三通一平”：路通、水通、电通和场地平整； “五通一平”：具有了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和条件以及场地平整； “七通一平”：具有了道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等基础设施和条件以及场地平整； 集中烘热：小区内有大型热设备(或有附近厂矿提供热源)，为小区售房提供热气、热水。 造价：竣工房屋平均每平方米建筑面积的建造价值。 准现房：房屋尚未竣工，但已取得房屋预售许可证，可以出售的商品房。 商品房：由房地产开发公司综合开发、建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。凡购买房产开发商与建设签有合作协议，承诺提供抵押贷款商品房的本市市民。 “一级市场”、“二级市场”与“三级市场” “一级市场”——指土地使用权出让，或批租的市场 “二级市场”——指土地转让及开发经营活动，新建商品房的租售，土地的使用权分割并转移的市场 “三级市场”——拥有房地产权证的小业主之间的产权转让和租赁的交易市场 土地级别：按照地段的好坏对某一具体地段所分的等级。 销讲：全名是“销售讲习资料”，指在案前准备期，整个专案组通过对该案的了解所整理出来的一份资料，它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍(含生活机能、交通动线、扫楼标的图)、发展商基本资料、建材备份绿、产品解说、SWOT分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合(媒体安排)等；其中最重要的是“答客问”，它是整篇销讲的灵魂所在。 销控：指在专案或主委拟订的运货顺序控制下，对整个楼盘的房源进行控制的一种手段。它包括软销控(价格销空-单价、总价)、硬销控(房源销控-楼层、位置、面积、房型)。销控的唯一目的是为了达成销售目标：一般来说，在代理而言是为了销售速度最大化；在包销而言是为了销售利润最大化。 案场：指个案售楼处。 生活机能：指在个案附近的一些与生活相关的场所。例如：菜场、医院、学校、金融证券、商场、垃圾站、变电站等。了解生活机能的主要目的有二：作为NP稿中COPY的一部分；帮助业务员寻找与客户聊天的话题。 订金：房屋订购金，又称协议金、诚意金等，一般为RMB1000~2000