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房地产抵押管理 可抵押的房地产 依抵押权理论，只有抵押人有处分权的可依法流通且具有独立交换价值的财产，方可成为抵押权客体。城市房地产管理法规定，以下两类房地产可以设定抵押权： 　　（1）依法取得的房屋所有权连同该房屋所占用范围内的国有土地使用权。这里所指的土地使用权，包括出让、划拨两种国有土地使用权。 　　（2）以出让方式取得的国有土地使用权。 　　该类土地使用权在无地上房屋或地上房屋未建成时可单独成为抵押权客体，而划拨土地使用权则只能同地上房屋一同成为抵押权客体。 房地产抵押权的实现 抵押合同属于担保合同，依照主合同履行债务是债务人的义务。 依据《物权法》的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。 下列房地产不得设定抵押权 （一）权属有争议的房地产； （二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； （三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； （四）已依法公告列入拆迁范围的房地产； （五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； （六）依法不得抵押的其他房地产。 LITI 当事人在订立抵押合同时，不得在合同中约定( )。 A.债务履行期限 B.被担保的债权数额 C.抵押权人为抵押物保险赔偿的优先受益人 D.债务履行期届满时抵押物的所有权转移为债权人所有 LITI 房地产抵押合同是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议债权债务合同的从合同，如债权债务合同无效，则抵押合同无效抵押合同的一般内容(11条)抵押合同的相关规定 　如有保险，则需在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人 　在债务履行届满前，双方不得约定债务人不履行到期债务时抵押房地产归债权人所有 LITI 例题1：下列房地产中，不得设定抵押的有( )。 　A．共有房地产 　B．未解决权属争议的房屋 　C．已出租的房屋 　D．被执法机关查封的房屋 E．经济适用住房 LITI 例题2：设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由( )收执。 A．抵押人 B．抵押权人 C．房屋权属登记机关 D．公证机关 《城市房地产抵押管理办法》第三十四条规定，以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后,由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。 LITI 你下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有（ ）。（2005年试题）--- A．抵押人到期未偿还债务的 B．抵押人擅自处分抵押房地产 C．抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的 D．抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的 E．未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的 　　 ABC LITI 例题11：下列关于抵押的表述中，不正确的是( )。（2004年试题）　 　A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人 　B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》 　C．因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足 　D．抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产 　　D * 两个债权人情况 同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。 *