借家権と立退料 - J-STAGE Journals.PDF

112 借家権と立退料 日本不動産学会誌／第２５巻第４号・２０１２.３ 【平成２３年度秋季全国大会（学術講演会）ワークショップ】 借家権と立退料 　 ：APPRAISER 難波　里美＊ Satomi NAMBA 講演１．費用補償と鑑定評価項目の検討 担当：長崎真也（不動産鑑定士） ＜骨子＞ １　不動産鑑定評価基準における借家権の評価手法と適用上の問題点のまとめ 取引慣行の有無 手法 内容 適用上の問題点 借家権の取引事例を収集し，当 比準法 事者間の個別的事情を考慮して そもそも取引事例など皆無である 求める 土地・建物の価格をもとに借家人の利 用権の価格を求めるもの。そもそも借 （更地価格×借地権割合×借家 家権は契約上も法律上も賃貸人の承諾 借家権の 割合法 権割合）＋（建物価格×借家権 なく第三者へ譲渡し得ないものであり， 取引慣行が 割合） 借家権の市場流通が皆無に等しい状況 ある場合 の中でそもそも借家権割合の査定が可 能なものかが問題。 バブル経済が崩壊し，不動産の価値は （自用の建物及びその敷地の価 資産性の重視から収益性等を重視した 控除法 格−貸家及びその敷地の価格） 実需中心へと移行しており，必ず「自用 ×所要の調整 の建物及びその敷地の価格＞貸家及び 借家権の その敷地の価格」となるとは限らない 取引慣行が 借家人補償に準じて求めたもの。なお， 無い場合 （新規の実際支払賃料−現在の 不動産鑑定評価基準に明記はされてな 賃料 実際支払賃料）×一定期間＋賃 いが，実務的には損失補償基準の借家 差額法 料の前払的性格を有する一時金 人補償に準じて求めるケースが多い の額等 （※注） 現行不動産鑑定評価基準には規定なし。 賃料差額 （正常実