关于“东城绿洲——美墅馆”三期推广策划方案.docVIP

　　关于“东城绿洲——美墅馆”三期推广策划方案 一、策划目的 美墅馆是江苏嘉源房地产开发有限公司开发的东城绿洲之中的一个子项目。在美墅馆一期、二期取得成功的基础上，对美墅馆三期开盘前做一个更好的推广。 二、分析当前营销环境状况 1、镇江市别墅发展情况 1）2003年4季度至2006年1季度别墅开发情况一览: 单位：万平方米 年份/季度 年份/季度住宅总面积住宅总面积城中城中城东城东城南城南城西城西丹徒丹徒大港大港谏壁谏壁别墅面积总计别墅面积总计 年份/季度住宅总面积城中城东城南城西丹徒大港谏壁别墅面积总计 03/403/434.422634.42260.19020.19020.19020.190203/434.42260.19020.1902 05/105/132.968732.96870.221240.221240.243090.243090.464330.4643305/132.96870.221240.243090.46433 05/205/240.052740.05271.32411.32414.50324.50325.82735.827305/240.05271.32414.50325.8273 05/305/351.795251.79520.54990.54990.04480.04482.11572.11572.71042.710405/351.79520.54990.04482.11572.7104 05/405/442.278642.27861.48821.48821.48821.488205/442.27861.48821.4882 （ Lw.nsEAc.编辑整理） 06/106/112.864612.86460.28490.28490.66880.66881.67111.67111.82871.82874.48354.483506/112.86460.28490.66881.67111.82874.4835 总计总计214.3824214.38240.69650.69654.274094.274090.04480.04486.17436.17433.94443.944415.1339315.13393总计214.38240.69654.274090.04486.17433.944415.13393 2004年镇江没有别墅开发，04年开发的住宅总面积为136.8119万平方米，再加上214.3824万平方米，则2003年4季度至2006年1季度共开发住宅面积为351.1943万平方米。由此得到，别墅占住宅开发总面积4.31%。故而，镇江的别墅市场规模还是比较小的，还有较大的市场发展潜力。 2）镇江市别墅市场处于成长期阶段，市场发展空间大。 2、自身楼盘市场性分析 江苏嘉源房地产开发有限公司开发的美墅馆位于镇江市城东北片区，从上表可以看到目前在城东开发的别墅占到了别墅开发总面积的28.2%，在主要城区中是开发的最多的，这一方面说明该片区的别墅市场发展最快，另一方面也带来了较大的竞争压力。 3、区域楼盘竞争性分析 在城东北片区，主要有镇江中房鸿都房地产开发有限公司开发的江南颐和家园、镇江中房新鸿房地产开发有限公司开发的恒顺翠谷·翠竹园，还有同样也是江苏嘉源房地产开发有限公司开发的枫林湾。 从地理位置上来看，东城绿洲·美墅馆的位置稍差一些，不如其他两个楼盘交通便利。 从周围配套设施看，江南颐和家园和恒顺翠谷·翠竹园的配套设施较齐全，东城绿洲还需加紧建设。 从价格来看，东城绿洲·美墅馆具有较高的性价比，占有一定的优势。 4、目标顾客定位 ）银行信贷政策的调整5）规范市场秩序6）加强经济适用房的建设。以上政策都对房地产市场健康稳步发展起一定的作用。 三、SWOT分析 1、优势： 1）与同一片区两家楼盘相比拥有较高的性价比 2）现房+实景销售 3）品质好：全框架结构、拉法基屋面系统（全球最好）、建筑材料品质好，搭配合理 4）国家特级建筑企业——苏中建设集团承建 5）现已有百多位江苏大学教师入住，营造了一个很好的人文环境 6）一流的物业管理，给购房者一个安全的承诺与满意的服务 7）独特的文化理念：传世宅院 2、劣势： 1）地理位置相较于该片区的另外两家楼盘稍差些 2）交通没有该片区的另外两家楼盘便利 3）楼盘周围配套设施还不齐全 3、机会： 1）政府新颁布的“国六条”对今后别墅的开发做了很大的限制，这使得现有的别墅成为“抢手货”。 2）本案位于城东北片区，该区域现有本楼盘、江南颐和家园及恒顺翠谷等知名楼盘，该区的建设已日趋完善，将带来更多的市场需求，并带来很大的升值空间。 4、威胁： 1）“国八条”、“国六条”在给别墅带来市场机会的同时，也带来了一定的威胁：对信贷利率的调整、对税收政策的调控。 2) 周边开发的楼盘